从驱动力解读城市发展..ppt

从驱动力解读城市发展（以营口城市为例） 世联研究案例 本报告是严格保密的。 分享人：赵朋、江培、杨顺、姚笛、廖旸 从：现状工业城市 未来的营口市将发展成为经济社会繁荣、生活闲适便利、功能完善、独具魅力和活力的新都市 营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化宜居城市的转变 未来城市发展需要两大驱动因素… 寻找城市发展中存在的问题？ ？ R1 外部驱动因素 R2 内部驱动因素 城市的发展现状如何？存在哪些功能缺失？城市现状能否抓住外部驱动力实现城市的转型？ 城市的经济发展、产业结构的优化升级、城市消费结构的变革都可能成为驱动城市发展的内部动力 城市未来的规划方向将会对城市的发展带来哪些外部驱动因素？城市的现有结构又能否支撑？ 作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主，高价值的生产性服务业相对缺乏 产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统工业为主的特征 传统产业 新型产业 轻工业 重工业 行业 沈阳 大连 鞍山 抚顺 本溪 丹东 锦州 营口 阜新 辽阳 盘锦 铁岭 朝阳 葫芦岛 信息、计算机软件业 1005 　 　 322 132 320 343 154 135 265 102 160 319 165 金融业 1285 879 60 141 370 534 429 275 311 87 169 548 482 385 房地产业 1225 88 40 430 676 219 983 318 12 336 3 233 32 639 租赁和商务服务业 1662 314 2220 1140 129 288 265 302 32 50 5 75 77 　 文化体育娱乐业 419 146 74 92 148 34 229 165 44 2 30 155 12 63 居住功能 消费功能 对外吸引力 产业功能 2008年辽宁省各城市第三产业 主要行业的就业人数统计 产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写字楼市场发展较慢，需求表现不足 财富中心有两栋写字楼，总建面在15000平米，单间从40平米到上千平米，目前还有一些剩余，可选余地比较大 ——财富中心销售人员 营口市的三产发展较慢，因此写字楼市场一直不是很旺盛，有些大型企业都选择自建的形式，小型办公企业又不多，因此对于写字楼的需求不是很大 ——财富中心销售人员 位置 渤海大街市府路1-1号（市政府东侧） 规模 15000平米，A、B两座，A座8-12层，B座7-11层， 设备设施 中央空调， A座为两部内乘电梯， B座为2部观光电梯 客户 贸易类企业、人寿，80-200平米 租售状况 A座装修好的2..1元/平米/天，未装修好的1.8元/平米/天，B座装修好1.6元/平米/天，B座2004年开始租售，入住率进100%，剩余11层200平米，入驻企业为贸易类企业、人寿；A座2008年开始招租，空置率超过60%，11-12层未开始出租（据说要整层出租）， 点评 缺乏高档写字楼需求 财富中心写字楼基本信息 营口市地区生产总值三产的贡献比例较一产二产呈现增长缓慢。受到城市产业结构的影响，营口办公市场需求量较小 营口市大型企业多选择自建的形式，如银行、电力及通讯类，对于办公物业的需求较少 君临天下项目规划写字楼办公物业，但选择在项目后期开盘 财富中心写字楼入住企业： 营口市科光房地产开发有限公司 SMC（中国）有限公司营口办事处 营口铭誉塑业有限公司 瑞士国际投资公司 营口特易购置业有限公司 广东发展银行营口分行 沈阳用友软件有限公司 辽宁兰陵市高有限公司 居住功能 消费功能 对外吸引力 产业功能 营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名第一，产生大量的财富人群 GDP：营口经济总量全省排名第四位，增长速度全省排名第一，经济发展迅猛，经济实力不断增强 人均GDP：营口近几年人均GDP增长速度在20%左右，房地产需求快速增长，逐步向改善型及品质型需求转变 固定资产投资：营口固定资产投资连续5年保持30%以上的高位增长 人均可支配收入：09年城市人均可支配收入15940元，增长11%，辽宁省主要城市排名第一位，居民消费能力不断提升 数述营口： 营口市场经济发展迅猛，城市综合竞争力显著增强 居住功能 消费功能 对外吸引力 产业功能 营口市2000年GDP仅为170亿元，增长率10.7%，到2004年营口GDP增长速度已经提高了21.20%，总体经济发