控景观：成本与效果双赢.doc

控景观：成本与效果双赢 导读：在确定目标成本时，要应用“不均衡使用成本”管理模型来实现成本价值最大化。严控结构性成本，合理使用功能性成本，重点投入敏感性成本。这样一来，有利于在节省成本的同时实现景观效果最大化。 成本控制并非是一味地死砍成本，从理论上讲，建造成本一定是有底线的，超过了市场承受的底线时，项目的质量、品质与效果就会受到严重损害。 从广义上给房地产开发成本进行模块分类，通常分为结构性成本、敏感性成本和功能性成本三大类： 结构性成本：原指承受各种荷载，起骨架作用的空间体系，如桩基、基础、柱、梁、板、墙等，这部分较不受业主关注，但属于建筑物的必备要素，需要进行如钢筋含量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地比、外立面率等的指标控制。 敏感性成本：指某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，这里引申为相对投入较少、成本回报较高、最受业主关注的部分，如园林景观工程、门窗工程、外立面装修、大堂精装修、电梯前室装修、智能化工程等。 功能性成本：这里分为基本功能和附加功能。基本功能是实现项目用途必不可少的功能；附加功能是基本功能之外的其他功能。若附加功能成本还属于敏感性成本，则可形成销售卖点，为销售产生附加值及溢价能力，从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高成本回报的结果。 在确定目标成本时，要应用“不均衡使用成本”管理模型来实现成本价值最大化。严控结构性成本，合理使用功能性成本，重点投入敏感性成本。这样一来，有利于在节省成本的同时实现景观效果最大化。 INCLUDEPICTURE \d http:\\\\\\upload\\fdcstudy\\20120413103253001.jpg \* MERGEFORMAT  “不均衡使用成本”模型 楼盘品质一般都是由外立面、景观、公共部位精装修等方面来反映，这些都属于敏感性成本，是客户是否有购买冲动的源动力，在这方面要舍得多投入，把结构上控制下来的成本投入到客户愿意买单的地方。大多房地产企业都已意识到了这点，也纷纷做出了成本投入的调整，但实际应用下来，又遇到另一些困惑：多投了成本可效果没有达到或提升得不明显；较之以往几倍的投入打造品质，可是客户不愿意额外买单。因此，钱要用在刀刃上，在打造品质的同时还要进行二次成本分配，再次应用“不均衡使用成本”模型。 下面以景观工程为例来分享景观效果与成本管控的经验。通过图１的业务流程，事前做好景观工程和策划，包括成本、效果、采购和施工等方面的策划。 可以从某标杆项目（A项目）的景观定位、分区与景观构成来说明“不均衡使用成本”模型。 INCLUDEPICTURE \d http:\\\\\\upload\\fdcstudy\\20120413103254002.jpg \* MERGEFORMAT  ? 1.确定项目景观的定位 景观风格的定位是管控模型的源头，要与项目的整个建筑风格相匹配。比如A项目景观定位为现代简约风格，整个成本管控要依据这种风格的景观效果来设计。 2.确定景观分区及景观构成 在A项目总平面图上，用不同颜色来标识景观区域，比如小区入口、中心景观、车行道路、建筑周边、宅间人行道路、围墙周界等，然后对不同的景观区域进行景观配置及成本分析。将景观成本分配到各个区域，不均衡使用成本，打造重点区的景观亮点，如小区主入口景观、中心景观、车行道路景观等。 3.设计图纸成果转化 通过上述景观效果与成本管控的定性及定量分析，通过设计任务书的形式植入到设计合同中，通过设计图纸来体现控制模型所确定的效果，并形成精细化招标清单，在充分竞争的交易环节选择合适的景观施工单位，在施工过程中严格管理，就可确保最终实施效果符合策划预期。 景观效果与成本管控双赢措施 大多集团公司的项目分布全国多个城市，在不同地区由不同开发团队进行项目开发，要控制好各项目的景观品质，让景观效果能达到统一标准，景观单方造价也能在可控范围内，可以通过以下几点来尝试： 1.对景观资源进行整合和储备 （1）预先了解项目当地材料价格，由专人即时更新、制作清单。 在项目开始设计时就把不同地域的材料清单提供给当地设计单位参考，尽量采用价廉物美的铺装材料，保证项目施工时所用材料在当时当地具有最佳经济性。 （2）进入一个城市大规模开发之初，有意识地寻找战略合作伙伴。 通过集团公司规模效应，保证项目开发时有充足资源供选择、比较，确定合适的单位进行设计和施工。 （3）在项目开发地拥有大量合作苗圃或自有苗圃，确保苗木供应的质量和数量。 比如，某知名地产集团在初期开发时就使用甲方供苗这种方式来参与项目的景观施工，取得良好的经济效益和品质效益后在各地迅速推广，在各地拿地的同时就建立自有苗圃或托管苗圃，保证施工进度和质量。 INCLUDEPICTURE \d http:\\\\\\upload\\f