收益法常见错误.docVIP

收益法中常见的错误 1、净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入 有效毛收入：潜在毛收入-收租损失-空置率 潜在毛收入：潜在毛租金收入+利息收入 收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算 空置率：按照潜在毛收入的一定比例来估算 出现的错误 1)对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明数值取值来源 2)遗漏其他收入（租金收入中未考虑租赁保证金或押金利息收入） 3)有效毛收入计算有误或者基数有误 4)空置等造成的收入计算有误或者基数有误 5）运营费用中遗漏或者基数有误或者没有说明数值取值来源 常规包括 税金 房产税、营业税及附加、城镇土地使用税 营业税及附加＝有效毛收入×5.5 % 房产税=有效毛收入*12% 必备的费用 维修费＝建筑物重置价格/有效毛收入×维修费率 管理费＝有效毛收入×管理费率 保险费＝建筑物现值×保险费率 6)计算管理费时要说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。 7)管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入。 8)房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。 9)城镇土地使用税和营