案例-上河湾20140529.pptx

Part 3 案例分析 上河湾金沙雅苑项目概况临近中环线、21万方大平层、双轨交辐射、周边配套较好、教育资源优越的新盘项目项目概况项目地址普陀区千阳南路88弄项目板块长征板块土地概况占地面积91,551㎡ 容积率2.3总建筑面积210,568㎡ 项目概况一期推案量161,061㎡一期开盘时间2014年6月6日（暂定）绿化率35.4% 物业形态 大平层规划总户数/ 当期推案户数868/187主力户型150-180㎡三房和273㎡四房立面材质全干挂石材装修标准7000元/㎡物业费3.8元/㎡·月（待定）物业公司待定产权起始时间 2011-03-02销售代理 金丰易居停车位1084个13号线金沙江路中环线外环线金沙雅苑长征小学真北路曹杨附小长风公园上河湾中海紫御豪庭建德幼儿园长风8号金宝国际幼儿园2号线淞虹路北新泾天山商圈3公里虹桥商务圈7公里2公里项目规划16栋12层小高层，1座中央小区会所，人车分流，中轴仪式景观，新古典主义建筑风格中轴景观带车行入口人行入口275㎡4房2厅4卫 220㎡4房2厅3卫未知148㎡3房2厅2卫 185㎡3房2厅3卫194㎡4房2卫3卫 会所（售楼处）车行入口人行入口住宅首批推出千阳南路88弄16、28、30、32、34、52、58和60号楼，共187套，为4栋12层小高层建筑，位于社区东北部，主力户型为150㎡三房（110套），对外售价43100-46300元/㎡。车行入口户型产品本期推出的187套产品中主力产品为145套的三房产品，对外报价670-840万元/套　房型128㎡150㎡160㎡185㎡275㎡合计总供应面积占比上河湾名邸可售房源2房2厅1卫778962.8%2房2厅2卫223151.0%3房2厅2卫1101101631651.0%3房2厅3卫3535637419.9%4房2厅4卫3333810325.3%合计71102353318732004100.0%按照对外报价的口径来看（报价43100-46300元/㎡），首期主力产品的总价超过600万元，275㎡的四房产品将超过1200万元。户型产品户型产品中规中矩，产品设计存在小毛病，并无致命伤150㎡，3房2厅2卫275㎡，4房2厅4卫卫生间客厅卧室南向次卧到卫生间的动线比较长，在日常使用中十分不便；大户型客厅并不朝南，户型西侧为小区中央景观带（非强势景观资源）；竞争分析上海中环线(城市金腰带)，同时也是4-5万元/㎡单价的等高线上河湾的单价区间比较合理，并没有跳脱上海4-5万元/㎡的公寓单价等高线上河湾销售价格：43100-46300元/㎡开盘时间：14年6月6日（暂定）建筑面积：21万方主力户型：150㎡三房剩余面积：21万方江湾翰庭销售价格：38000元/㎡开盘时间：12年10月16日建筑面积：4.9万方主力户型：180㎡四房剩余面积：0.2万方中环线绿城上海御园销售价格：45000元/㎡开盘时间：13年10月16日建筑面积：12万方主力户型：130㎡三房、180㎡四房剩余面积：7.1万方金沙雅苑（四期）销售价格：43000元/㎡开盘时间：05年4月8日建筑面积：23.4万方主力户型：160㎡三房剩余面积：2万方万科海上传奇销售价格：40000元/㎡开盘时间：12年12月23日建筑面积：28.9万方主力户型：90-100㎡二房、120㎡三房剩余面积：15万方中海紫御豪庭销售价格：46900元/㎡开盘时间：12年5月27日建筑面积：31.2万方主力户型：250-300㎡四房剩余面积：3.9万方雅戈尔长风8号销售价格：47000元/㎡开盘时间：13年1月26日建筑面积：12.9万方主力户型：100㎡二房、180㎡三房、240㎡四房、剩余面积：4万方万源城御境销售价格：55000元/㎡开盘时间：14年6月1日建筑面积：18万方主力户型：230-290㎡四房剩余面积：8.9万方竞争分析从在售主力产品总价上来看，上河湾主力产品错开了中海以及雅戈尔的产品总价段，但面临金沙雅苑（163㎡）的贴身竞争　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　670-840万1100-1200万上河湾720万金沙雅苑1000-1100万中海紫御豪庭1900-2000万雅戈尔长风8号1100-1600万万源城御境1200-1600万绿城·上海御园500-600万630-1050万万科海上传奇350-400万400-450万二房400万500万600万700万800万900万1000万1100万1200万三房四房竞争分析上海西区（市区）住宅供应较少，上河湾的入市可能会对万科时一区产生新的竞争关系金沙雅苑销售价格：45000元/㎡装修标准（对外口径）：6000元/㎡在售建筑形