第六章市场法及其运用说课.pptVIP

第六章 市场法及其运用 学习目标： １．了解市场法的理论依据、适用的估价对象； ２．熟悉选取可比实例的要求及建立比较基准； ３．掌握交易修正、市场状况调整、房地产状况调整。 第一节 市场法概述 一、市场法的含义 也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，与估价对象类似的房地产，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值，有说服力。 第一节 市场法概述 二、市场法的理论依据 替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。 第一节 市场法概述 三、市场法适用的估价对象 市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。 不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等），很少发生交易（学校、医院、行政办公楼），可比性很差（在建工程，因为完工率差别很大）。 第一节 市场法概述 四、市场法估价需要具备的条件 在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。 估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用市场法的理由。 　　消除可比实例与估价对象差异的三类修正： 　　（1）交易情况修正：特殊交易情况与正常交易情况不同； 　　（2）市场状况调整：成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）； 　　（3）房地产状况调整：可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。 第一节 市场法概述 五、市场法估价的操作步骤 （1）搜集交易实例 （2）选取可比实例 （3）对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整） （4）求取比准价格 第二节 搜集交易实例 一、搜集交易实例的必要性 只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。 第二节 搜集交易实例 二、搜集交易实例的途径 （1）当事人； （2）房地产经纪机构和房地产经纪人及相关律师、四邻； （3）政府有关部门； （4）专业房地产信息机构； （5）报刊网站 （6）同行之间 第二节 搜集交易实例 三、搜集交易实例的要求 内容完整、真实 第二节 搜集交易实例 四、建立交易实例库 房地产估价机构应当建立房地产交易实例库 是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一。 第三节 选取可比实例 一、选取可比实例的必要性 交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例。 第三节 选取可比实例 二、选取可比实例的要求 1.数量要求： 3-10个 2.质量要求（四要求） 　■要求一：类似 　　□区位相近；□用途相同；□权利性质相同；　　 □档次相当；□规模相当；□建筑结构相同。 ■要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合 　■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 　■要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格 例题： 评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（　）。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁 　　 第三节 选取可比实例 三、选取可比实例应注意的其他问题 ■估价具体对象应一致 ■不一致时可采用分配法 ■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的 第四节 建立比较基准 一、统一房地产范围 1.带有债权债务——统一到不带债权债务 （1）可比实例带有债权债务的： 估价对象的房地产价格＝带债权债务的可比实例房地产价格—债权＋债务 （2）估价对象带有债权债务的： 估价对象房地产价格＝不带债权债务的估价对象房地产价格＋债权—债务 第四节 建立比较基准 一、统一房地产范围 2.含有非房地产成份——统一到纯粹的房地产范围 （1）可比实例含有非房地产成份： 估价对象的房地产价格＝含非房地产成份的可比实例房地产价格—非房地产成份的价格 （2）估价对象含有非房地产成份： 估价对象房地产价格＝不含非房地产成份的估价对象房地产价格＋非房地产成份的价格 3.实物范围不同——统一到估价对象的房地