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专有部分所有权研究 [立法争点] 一、专有部分≠“住宅、经营性用房” 关于专有部分的界定含糊，缺乏明确的表述，一直是物权法立法过程中的争议之处。建筑物区分所有权制度的意义，在于将在物理意义上本属一体、但在使用与构造上具有独立性的建筑物之一部分单独作为所有权的标的，成为民法上所特定的一物，并以此展开对财产关系的确定与保护。2007年《物权法》第70条将专有部分界定为住宅、经营性用房等，一来欠缺严谨，二来无法反映出区分所有权的这一重要特征，因此在立法过程中就一直有学者对此提出质疑。 二、停车位、停车库的权属之争 [典型案例] ； 一、“车位、天台花园赠送案 关键词：赠送车位、天台花园，法定专有部分、约定专有部分 审理法院：广州市天河区人民法院一审 广州市中级人民法院二审 案情简介： 1998年4月18日，原告吴某与被告广州大江公司签订《名门大厦认购书》，约定由吴某认购名门大厦豪门阁复式公寓一套，建筑面积约为251．33平方米，认购价人民币3534970元；买卖双方同意在未签订正式预售契约之前，此认购书作为法律有效之合约，在买卖双方签订正式预售契约生效时，此认购书则为正式预售契约所代替；展销会期间送一年管理费、一年期会员卡(主卡1张、副卡2张)，成交满350万元送车位一个，送天台花园面积约93．9平方米等。同年4月28日，大江公司(甲方)与吴某(乙方)签订《房地产预售契约》，其中约定：乙方购买名门大厦H层H室，建筑面积251·33平方米。成交价格为人民币3534970元；乙方享有其房产占用范围的土地使用权70年，即1996年6月至2066年6月；甲方应于1999年12月31日前将该房地产建成正式交付乙方使用等。但双方未在上述契约中约定认购书中所列的优惠条件。上述契约签订后，吴某向大江公司交纳购房款1064962元、契税及综合费57084元。大江公司在1998年4月的促销广告中介绍在展销会期间隆重推出顶层复式送天台花园，成交额达350万元送车位一个等。双方后因车位及天台花园的赠与发生纠纷，吴某诉至法院。 广州市天河区人民法院经审理认为，吴某与大江公司签订的认购书和预售契约是双方当事人的真实意思表示，大江公司在将名门大厦豪门阁H楼H室房屋所有权卖给吴某的同时就将应属整栋楼房所有业主共同使用的天台许诺赠送给吴某，该赠送行为是违反有关规定和无法实现的，应为无效的赠送行为。对此双方均有一定责任。大江公司在认购书中许诺赠送一个停车位给吴某，但双方未对所赠送车位的具体情况及是否拥有产权等问题作明确约定，大江公司表示可送有长期使用权的车位给吴某，并无不当。因吴某未能提供充分证据证明其未能获赠天台花园和车位所有权的损失情况，吴某要求大江公司赔偿其损失的诉讼请求不成立，不符合《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条的规定。据此判决：驳回原告吴某的诉讼请求。案件受理费15630元由原告吴某负担。 吴某不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院，请求撤销原审判决，判令大江公司补偿其无法获赠天台花园的损失70万元，并要求大江公司在其购买的房屋土地使用年限内给予其无偿使用一个车位。 广州中院进行二审期间，吴某与大江公司已就车位问题达成一致意见，即大江公司提供名门大厦车位一个供吴某无偿使用，使用年限为名门大厦的土地使用年限(限至2066年6月止)。 广州市中级人民法院经审理认为，吴某与大江公司在自愿、平等的基础上签订的预售契约是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方均应自觉履行。虽然双方在认购书中约定了购买顶层复式送天台花园的条款，但该条款约定既不明确又违反天台权属应属公用的法律规定，应认定无效。双方当事人在事后的契约中又没有约定该条款， 这表明当事人在订立合同时已变更了认购书中的内容，故应以最后约定为准。因该条款内容与广告宣传内容一致，故可视为大江公司的广告宣传的促销手段。故依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条、第四十九条的规定，大江公司应对其广告不实酌情给予吴某经济补偿50000元。至于双方争讼的车位使用权问题，因双方已达成由上诉人在名门大厦的土地使用年限内(即至2066年6月止)无偿使用该大厦的一个车位的一致意向，车位使用权纠纷已解决，车位的具体位置可由双方另行确定。原审判决适用法律不当，应予撤销。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款的规定，判决如下： 一、撤销原审判决； 二、自本判决书送达之日起10日内，大江公司一次性向吴某支付补偿金50000元。 二审受理费共15630元，由吴某、大江公司各负担7