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还原利率的影响因素及应用中注意的问题探讨 　　摘 要：当前房地产的价格评估中，收益还原法是最主要的一种方法，本文在分析还原利率本质的基础上，对收益还原法核心参数还原利率的影响因素进行了深入探讨，并就具体实践应用中还原利率应注意的两个问题进行了阐述，以期为房地产估价实践中准确应用收益还原法提供参考。 　　关键词：还原利率；影响因素 　　当前各种房地产估价方法中，由于房地产都具有一定的收益，因此收益还原法是除市场比较法外最常用的估价方法，同时也作为确定市场比较法等一些参数的方法，其核心思想是把房地产未来使用年限的纯收益折现求和作为房地产的价值。该方法认为房地产的价值与其未来收益成正比，价值被看作资本的时间价值折现，从这个意义上讲，经济周期和市场周期的分析格外重要，伴随这种周期变化的是收入、成本和风险，并综合反映在收益率变化上。因此应用收益还原法时，需要估价师准确掌握三个基本要素：未来收益现金流的数额、未来收益现金流持续时段和适宜的还原利率。假如能基本确定收益现金流的数额及可持续的时间，收益还原法的核心问题就转化为如何确定合理的还原利率及其变化趋势，从而对收益物业未来现金流以及相应的价值有一个客观的评价。本文即在分析影响还原利率本质的基础上，探讨了影响还原利率的几个因素，并指出应用中需要注意的问题，以期为房地产估价实践中准确应用收益还原法提供参考。 　　1 还原利率的本质 　　从数据上看，还原利率就是将房地产未来使用年限的纯收益还原为评估基准日价值的比率。由于房地产具有投资、消费的双重属性，因此购买房地产可以看作是一种固定资产的投资，所需投入的数额就是房地产的价格；从另外一个角度，这笔投资将会产生一定的收益，即房地产在假设出租情况下，未来每年都将产生的纯收益。因此，还原利率实质上就是一种资本投资的收益率。因此，还原利率的本质可以描述为： 　　1）还原利率在数值上必须大于零；如果还原利率的数值小于零，只能说明房地产在假设出租的情况下所带来的收益是亏损的，投入大于产出，没人愿意采用这样的投资方式，收益还原法也就失去根本，测算房地产价格也就毫无意义。 　　2）还原利率在数值上应高于当时的五年定期存款（或国债）利率，这样房地产投资才有意义，如果小于当时的五年定期存款（或国债）利率，则没有人愿意购买房地产作为一种投资方式，而会直接将钱存入银行。 　　3）考虑到投资收益，还原利率还应包含诸如政策变动、经济波动、通货膨胀等，可能对未来房地产收益带来不确定性影响的风险因素；因此还原利率在数值上还要包含各种风险贴现的收益率，以反映房地产在未来实现收益的风险水平。 　　4）另外，还原利率必须是一种平均收益率，是在一定区位条件、一定评估时点明确土地用途下某一类房地产的评价收益率，而不是某一个房地产对象的收益率。 　　2 影响还原利率的因素分析 　　2.1 银行定期存款利率对还原利率的影响 　　还原利率在数值上，尽管不能等同于银行定期存款利率，但由于还原利率表明了投资回报率的大小，因此参考银行定期存款利率或国债利率确定还原利率是比较合理的，尤其是在房地产市场发育还不够完善的情况下。从还原利率的本质上看，它是一种投资收益率，其数值的大小与银行定期利率直接相关，而且根据房地产投资的风险性来确定投资收益率。投资风险越大，收益率越高，还原利率也越大；投资风险越小，收益率越低，还原利率也越小。因此，还原利率的数值大小理论上应等同于具有同等投资风险的银行资本收益率。 　　2.2 房地产的供求态势对还原利率的影响 　　由于土地的自然供给是不变的，因此即使房地产价格如何驱动，土地的供给总量都是一定的，从这个方面来看，土地的还原利率要低于房产的还原利率。从土地的用途来看，我们一般把土地的用途归为商业、住宅和工业三大类，三种用途的投资回报风险不一样，因此不同用途土地的还原利率数值不一。对于不同区位的土地，投资回报的风险也不一样，城郊或交通区位较差的土地，由于投资回报率低，即使土地价格较低，需求也不旺盛，还原利率相应的较低，城市中心土地，受需求的驱动，还原利率相应的要高些。 　　2.3 还原利率的数值受经济增长速度的影响 　　当处于社会经济快速增长阶段，投资回报率或利润较高，房地产市场活动频繁，房地产投资量和交易量相应的增大，投资者的预期也大，同时投资风险也相应的变大，受市场影响银行定期利率也会相应的提高，因此该阶段的还原利率在数值上要相应的调高；相反，在社会经济回落或低速增长阶段，房地产市场萎缩，投资量和交易量相应的减少，投资者的预期变低，对应的还原利率在数值上要相应的调低。 　　2.4 区位条件的差异对还原利率的影响 　　对土地尤其是城市土地质量影响较大的是交通条件等基础设施和公益设施的完备程度，道路等基础设施对满足城市商、住和工