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二手房交易注意事项 2009-07-04 13:39 二手房交易别忘清“烂账” 空置房 须交全额物管费？ 王先生：我最近买了一套才建成2年的二手（毛坯）房，但这套二手房因为以前一直未入住，至今也没交过物管费，我买下后，小区物业公司要求我补交2年的物管费，并告知我要“全额”补交。我觉得，既然这套二手房一直空置了2年（以前的房主人也没有住过），物管费应该不必全额支付，但物业公司依旧坚持让我全额补交。我该怎么办？ 律师答疑：物业公司要求王先生交补交2年的物管费是有一定的法律依据。物管费是物业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，是业主的一项义务，虽然王先生买的这一套房屋一直未入住，也就是说一直没有行使包括小区共有部分的权利，但根据《物权法》规定，业主不得以放弃权利而不履行义务。所以，物管公司可以要求王先生支付物管费。对于王先生来说，可以向原来的业主索要这笔费用，根据房屋的交易惯例在交易之前因房屋所产生的相关费用一般由原业主支付，同时原业主按诚实信用的原则也应保证房屋不存在有没有结清的费用。 误差超3% 该双倍返还购房款？ 张先生：我购买了一套150多平米的房子，如今交房时，实测面积足足少了近6平米，超过了3%这一限定。我查阅了一些资料，根据规定，开发商应该双倍返还超出3%部分的购房款，但由于我与开发商的合同内关于实测面积与预测面积差额处理办法中，并没有双倍返还这一条。因此，开发商并不认可。那是不是说我就没法要求开发商双倍返还了？ 律师答疑：我国《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 这就是我们经常说的双倍返的法律依据之一。但适用是否按上述的规定，还有一个重要的条件就是开发商与购房者没有以上述规定相反的约定，对于民事法律关系，一般情况下都是约定优于法定的。张先生能否获得双倍返还，还是要认真看看合同有没有与上述法律规定相反的约定。 房款退了 利息是否该补偿？ 龚小姐：我去年购买了一套小户型的期房，当时预测面积是69.1平米，现在交房了，开发商给我寄来的《交房通知》上称实测面积减少了近2平米，并且表示将退还2万余元多支付的购房款，但没有谈及补偿利息。当时购房时我使用了商业贷款，那我岂不是为这2万余元多支付了一年多的商业贷款利息？我是否可以向开发商要回我多支付的利息？ 律师答疑：龚小姐是否可以要回多支付的利息，关键是要看她与开发商签订的《商品房购销合同》是如何约定的？现行2003版的《商品房购销合同》第五条，就是关于面积误差的外理的约定。大多数般情况下商品房买卖双方都会先择预测面积与实测面积的误差在正负3%范围内，房价按实际面积作结算的条款。龚小姐是否可以要回多支付的利息，答案其实就在她与开发商所签订的《商品房购销合同》第五条里，请龚小姐详细阅读这份重要的权利凭证。 二手房买卖合同须写明四大条款 房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据，而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂，经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发纠纷的现象。对此，业内人士建议，购房者在签订二手房买卖合同时必须写明“四大条款”。 一是要核实并写明签约主体。买卖双方在签订二手房买卖合同前，需要首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下，这个问题更需引起客户的注意。 二是要写明违约赔偿责任和赔偿金额。房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。 三是要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日