[市调内容要求.docx

市调内容要求一、市调前准备项目基本信息查询——项目参数/产品信息/价格信息/推售信息/推广信息（做到心里有数，便于和业务员沟通互动，有不确定的地方也好当场确认）区位背景/规划/大片区内的配套（重点是区位背景和规划、交通配套）相机、纸笔、案场联系方式（需提前咨询是否需要预约）和交通方式二、市调内容（一）外围环境市调项目四至：包括项目地块四至的现状、周边环境，除路况（路况除了关注路面质量外还要关注通行的车辆，即使路面很好，但是全是跑大卡车的，这个路况也是差的）外，还要注意整个周边的城市现状，都有什么建筑或其他，品质如何、形象如何、对环境有无影响；四至除了交通外有什么项目可以享用的配套（这些是判断小片区环境和品质形象的基础）；要特别关注外围有什么项目可以利用的资源或者对项目影响特别大的现状（如山、自然河流、公园、游乐场、垃圾场等等）交通配套：项目附近的公交系统/轨交系统（需要关注：多少路、都到哪里、经过哪里、班次间隔时间），地面交通系统（对外出行的大的交通路线在前期准备阶段就要知道了，市调现场需要看另外几个方面：项目周边打车放不方便，出租车或者摩的之类的有没有多不多，集中在什么位置；周边路况堵不堵，都是什么车经过；项目有没有社区巴士通往附近交通站点或者其他地方）——这部分内容需结合项目周边勘察和实际市调完成小环境商业配套：项目周边的商业生活、文艺休闲类等等配套——这部分内容需结合项目周边勘察和实际市调完成项目外观及项目工程进度：通过地块实地考察、与项目工程人员交谈，需了解到项目的工程进度、开发计划，就是要明白项目什么时候开始动的、要盖多久、现在动了哪几栋楼，盖到几层了，以后要盖那一块区域（了解的项目的工程进度和开发计划，有助于对项目的推售节点节奏及产品、体量的判断）；如果有较为成熟的项目立面、景观施工或展现，需关注其施工工程工艺、实景情况；要多跟工程人员聊天，了解立面、景观等等细节（如工艺、立面/景观成本、名贵树种的来历/价格、立面用材材质/来源、公共部位的细节等等，这些内容可与从业务员处市调所得内容结合判断使用）——这部分需要多多拍照片，注意照片质量项目外围推广包装：要从一到项目所在片区就要关注跟项目有关的推广物料：比如地铁广告、附近的高炮/看板/引导系统等等、项目现场周边的户外看板/道旗/工地围墙/挡板/楼幅广告/引导系统等——这部分需要多多拍照片，注意照片质量（二）项目市调项目基本信息：包括项目的规划、区位、周边配套等等，这些一般业务员接待会有一个完整的流程介绍，你就说对这一片区不熟、可以让业务员帮你完整介绍一下。规划部分需重点注意，需了解一下内容：1. 用地、总建、容积率、立面风格/材质（聊到后面的时候可以问一下立面的成本造价，如何很高端用材很好的坏，业务员都有一个对外的几个说辞的，用来表明项目的品质）、物业类型、开发周期和分期计划、交房时间等基本内容；2. 楼栋数，公寓有多少栋、层数、每栋楼的单元、梯户比、有没有架空层，别墅是什么形态的、每种形态的各有多少栋、层数、联排的话是几联排（这一部分内容大部分可自己观察默记，不要过多问业务员，一是容易让人觉得你很笨、二是会让接待的业务员不耐烦）3. 景观规划，有几块重点内容：整体的景观规划，中央景观，项目特色景观是怎么做的或者外部景观资源是怎么利用的（水景、山景、公园、自然水系在社区内部的引入打造等等），其他还有水景/景观小品、道路铺装、架空层景观（如果有景观）、大门形式工艺、项目围墙形式工艺、其他景观节点等等4. 公共部位规划：除了景观之外还要关注的公共部位有——架空层、大堂、车库、电梯厅等等，主要关注公共部位的设计形式（比如几层车库、全地下阳光车库、车库大堂设计、地下车库直接入户设计、大堂挑高设计、大堂层高面积、架空层内部布置形式等）和打造标准（比如天花板地面墙面用材、大堂软装布置、有什么装饰品、电梯品牌配置、消防通道地面/墙面/栏杆标准、电梯间的布置等等）5. 物业服务及配套：物业管理费及服务内容可以结合景观一起问（比如说“水景这么多，维护成本很高，以后物业费会不会很高？都有什么服务内容？”）；配套包括会所、项目自有或代建的商业配套/社会公共配套等（代建的需关注代建物业是在项目地块内，还是地块外，代建的钱是怎么个出法，是全部开发商出，还是与政府各出一部分；KFS代建有什么好处，比如有经营权、优先使用权、可以作为楼盘广告推广等等）、项目的其他配套等等，需重点关注会所——面积、层数、规划业态、管理品牌、收费模式、开放模式（对不对外开放）、营业时间、有没有一些艺术品装饰等等6. 其他规划信息：比如围墙多高、几个车行出入口、几个人行出入口、是否人车分流等等、是否有下沉式中央或组团庭院设计、公寓车位配比项目产品信息：1. 公寓产品：户型面积范围、项目主力产品、目前在售的主力户型/面积，