物业管理工作培训提纲..ppt

物业管理工作培训提纲 一、目前的政策 二、几个主要问题的理解和处理 一、目前的政策 （一）物业管理体制 中央国家机关住房制度改革，包括住房建设、配售、出租、交易以及管理等多个环节。 作为住房制度改革的重要组成部分，中央国家机关也实行属地管理与归口管理有机结合的物业管理体制。 从目前看，关于物业服务价格及如何收费的事项，基本实行属地管理，可以直接适用北京市相关政策。 关于专业服务企业及人员的资质管理、住宅小区评审、业主自治组织管理等事项，也基本实行属地管理，可以直接适用北京市相关政策。 住房资金管理事项，实行归口管理，需执行中央国家机关政策。 服务货币化及费用补贴的事项，实行归口管理。 中央国家机关归口管理的事项，还应包括物业服务、业主自治与社区建设的指导与扶持，物业服务单位与服务人员的评价机制，以及有关供热体制改革等内容。 （二）适用的主要文件 1.收费政策方面 （1）物业服务收费价格与交费体制 1)《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》（京发改[2005]2662号） 2）北京市建设委员会《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物[2006]30号） 3）《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号） 虽被明确废止，但实际上仍广泛适用。 4）《关于贯彻落实在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见有关问题的通知》（国管房改字[2000]35号） 关系到部级干部去世后其配偶的物业管理、供暖费用负担问题。 （2）供暖收费有关政策 1）《北京市供热管理办法》（市政府 [2009]第216号令） 变更合同主体。用户与供热单位签订合同的，由合同约定的交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。 采暖费由用户所在单位负担的，单位应当负担。（为采暖费“暗补”变“明补”政策出台前保留必要余地） 维修改造责任。供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。 住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。室内自用采暖设施，是指室内支管、散热器及其附属设备。 2）《关于做好中央国家机关供热采暖合同签订工作有关问题的通知》（国管房改[2010]535号） （3）房屋登记与物业、供暖清洁证明 1）《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改[2003]165号） 关系到已购公房上市前交费的清结保证以及上市后物业、供暖费用的负担问题 2）关于转发国管局房改办、中直管理局房改办《关于中央在京单位已购公房上市出售有关问题的通知》（京建发［2012］128号） 自2012年4月1日起，城近郊区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）办理央产房转移登记、变更登记、抵押登记时，需收取《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件，不再收取央产房上市出售确认表原件和物业费、供暖费交清证明原件。 3）《关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》（国机房改［2012］29号） 产权人在办理相关手续时，须向交易办公室提交物业费、供暖费清结证明。 2.专项维修资金与其他房改资金政策方面 （1）专项维修资金及其交存有关问题 1）《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》（国管房改[2008]346号） 2）《关于调整公有住房售后共用部位共用设施设备维修基金单位资助资金标准的通知》（国管房改字[2002]249号） 主要增加有电梯住宅维修资金的单位资助部分，仍然适用。 3）《关于中央国家机关住宅专项维修资金交存标准问题的通知》（国机房改[2009]45号） 4）关于中央国家机关住宅专项维修资金交存有关问题的补充通知（国机房改［2011］236号） 主要明确了以下几个问题：空置旧有住房参照经济适用住房价格配售时的交存标准；已售公有住房、职工住宅参照经济适用住房价格配售时，受让人是否补交维修资金的条件;已售公有住房、职工住宅腾退时，原业主交存部分的处理。 （2）售房款使用问题 1）《关于调整在京中央和国家机关公有住房出售收入使用方向的意见》（国管房改[2006]）326号） 主要是明确售房款的使用方向，开通部分旧住宅区环境整治的资金渠道。 2）《关于旧住宅区环境整治有关问题的通知》（国管房改[2008]292号） 贯彻326号文件，明确旧住宅区环境整治的范围、内容、程序以及资金渠道 （3）住房资金管