精装修工程质量管理办法..doc

精装修住宅的设计品质管理内刊 随着房地产市场的竞争越来越激烈，如何增加产品的附加值已经成为房地产商们思考的问题，越来越多的精装修就这样悄然走进了开发商的视线，成为房地产市场的发展趋势。告别了毛坯房，走进了精装修时代已经成为了一种必然的发展趋势。甚至在业界有一种说法，房地产市场成熟的标志之一是精装修时代的到来，毛坯房是半成品，精装修房才是成品房。 那什么样的商品房才是精装修住宅呢？按照建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。用老百姓的话来讲，精装修的房屋就是只需要搬来家具就能居住的房子，不需要进行第二次装修。 精装修住宅根据其装修的程度被分为普通、中高级和高级３个档次。《商品住宅装修一次到位实施导则》中明确：开发单位为精装修住宅的第一责任人，承担相应责任；精装修住宅分为不同标准，设立样板间或制定详细“菜单”由住户来选择，其售价应包括房屋的工程成本和装修成本，并要在购房合同中标明。 如何控制好精装修楼盘的品质，设计阶段的显得尤为重要，现对上城项目部分精装修楼盘图纸阶段进行梳理分析，供以下参考。 第一条 在决定项目是否进行精装修的问题上，要谨慎对待。项目是否选择精装修应在项目定位时一并进行考虑，保证精装修工程在公司批复的方案和项目预算指导下进行。对已完成毛坯房（或主体在建） 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供2～3个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。 一般地讲，精装修住宅装修标准划分为五种体系： 1、基础级完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。 2、标准级: 在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置。 3、尊贵级: 在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同时提高装修材料的标准。 4、豪华级: 在尊贵级之上，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。 5、别墅级: 在豪华级之上，开始考虑更多的机电系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置。 对于别墅类的高档楼盘的精装修要慎重，可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以在精装修和毛坯房间自由选择。 精装修标准的确定流程建议参照下述步骤进行： 罗列空间精装内容→确定项目客群特征及精装需求→判定开发公司精装管控能力→结合同类项目市场状况判定精装销售价格→依次锁定各空间匹配的精装标准→进行成本的初步测算→根据测算结果调整空间配置→锁定精装建造标准 第六条 新技术及设备作为楼盘宣传和销售的卖点，能显著提高产品附加值。以采用新风系统为例，每平米仅增加造价35－45元。可以视具体情况，在精装修住宅中加以选择利用，业内普遍采用的新技术和设备有新风系统、太阳能热水系统、直饮水系统、下排油烟系统、中央吸尘系统、小型中央空调系统、同层后排水系统等。 第七条 精装房的室内风格定位决定性因素取决于目标客群的形态，分公司在选择设计风格上尽量做到中性化，在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调，满足其追求个性化的需求。同时为保证室内与公共部位设计风格统一，内外衔接过渡自然，该两项设计最好选择一家单位来完成。 第八条 精装修设计要以一线房地产为标杆，通过不断地模仿、总结、创新来达到提升精装修设计质量的目的。如学习万科的U8创新系统（公共空间系统、玄关空间系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅收纳空间系统、家政空间系统、家居智能化系统），提供整套家居解决方案。从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成，力求将完善的居住功能、建筑室内一体化设计、高品质的产品和完备的售后服务贡献给广大业主。 第九条 精装修交付产品与毛坯房交付最大的区别在于隔墙和水电点位设置。公司总工办要负责研究制定精装修施工图设计出图标准，通过施工图标准化，将水电预留和隔墙调整这部分工作逐步交由建筑施工图设计单位，达到一次性出图的目的，避免二次设计产生对接问题。 第十条 在户型设计阶段介入精装修设计内容，对厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计等进行通盘考虑，户型方案中必须严格做好家具布置图。 第十一条 精装修设计方案必须经分公司总工办及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计，避免装修设计与原施工图设计的脱节。 第十二条 精装修设计图必须至少