联创国际发布版一站式购物中心商业框架设计导则2014版.pptx

UDGPQB0109-2014 上海联创国际设计集团 Commercial Real Estate Deign Guideline of Shopping Center2014-1-9 发布 上海联创商业设计院|商业地产研发中心 0 / 166编制单位： 上海联创建筑设计有限公司编制部门： 商业设计研究院编制团队：商业地产研发中心： 李蕾、吴一涛等商业三部： 夏芸总师办公室： 孙敏捷（公司副总建筑师）机电二部： 陈宁（总经理）机电二部： 贾敬芝（副总经理）机电二部： 卫亚周（副总经理）结构二部： 魏丰登（公司副总工程师）UDG.D9 工作室： 杨明（技术副总监）联创研究院： 杨欢（助理总监）1 / 166前言 近十年来，受土地政策、政府财政等影响，我国商业地产呈现了井喷式发展，城市化和城市现代化步伐的加快、城市消费人口的剧增以及市民物质生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商业地产市场的发展。越来越多的地产商纷纷投入资金，涉足商业地产领域。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业项目八面开花，商业地产市场正由蓝海转为红海，其问题也接踵而至。一、商业设计的问题问题一：同质化严重 近年国内商业地产行业有识之士，均在呼吁解决国内购物中心近几年集中放量开发后随之而来的同质化问题。千篇一律的玻璃幕墙加石材的外立面、业态组合、主力店、品牌组合、楼层规划与布局动线、内装，强化了国内商业地产行业同质化的程度。据不完全统计，如今国内逾 1000 家购物中心均缺乏鲜明的主题、特色或吸引力。为解决同质化问题，需要在设计方面创新，而创新的基础则是对商业设计的基本认知，这也就是本次标准编制的目的。问题二：基本专业知识缺乏 目前的多数的商业地产项目缺乏国际视野，研究与规划水平普遍偏低，在不了解城市及区域规划、未进行市场研究、周边配套不够完善的情况下盲目开发，导致定位不准确而严重亏损的情况普遍存在。商业项目应根据自身企业实力与擅长方向，对周边市场的客群及需求、竞争情况及市场趋势进行调查研究后，结合城市、区域及地块本身属性进行合理定位，以前瞻性的视角进行商业规划才能获得持续竞争力。 2 / 166当前商业 地产开 发已经成 为 各地产开 发商的 发展方向 ， 但商业地 产不同于住宅 ，其养 铺期普遍 较 长，租金 收益能 力差，对 长 期资金占 用量大，对开发商的实力要求较高，许多开发商资金实力不足，希望开发商业项目却又不愿意“养商”。另外，商业项目的发展需要通过科学的市场研究 进行前 期定位， 专 业的商业 设计团 队进行规 划 设计，资 源丰富的招商 部门进 行招商和 开 业筹备， 以及成 熟的运营 团 队来进行 商业运营管理 。许多 开发公司 目 前缺乏商 业地产 的各类资 源 ，尤其是 全产业链的商业运作团队，仍然沿袭住宅的开发思路，结果只能导致失败 。 因此对于商业地产项目，产品的创新性和持续的生命力是商业地产项目生存发展的关键，也是其商业价值的来源。商业设计需要考虑商家、消费者，包括以后商业地产运营的综合性和专业性要求。商业设计要顺应城市规划脉络、协调不同开发主体的关系，使得商业地产项目在城市变迁的过程中，保证其自身的完善和成熟，具有长期保值的可能性，达到开发、投资、经营、管理和消费多方的共赢。所以，建筑、空间、设备规划的前瞻性是商业地产必须花最大精力去思考的关键。商业地产设计如同体操项目一样，分为基础分与难度分。基础分能够保证商业项目的正常运营，而难度分则成为项目的最大亮点吸引消费者。从基本商业功能，招商和运营管理，以及客户需要的角度出发，提出商业设计要求，这些要求中很多国家规范未涉及，就需要开发商、专业的顾问与设计单位共同研究，以符合目前商业设计标准。但目前许多地产公司不具备商业设计的专业经验和各类资源，也就经常为这些问题而困惑。本次标准编制解决商业设计的基本分问题，难度分则需要开发商在获得基础分的基础上，在设计中力求创新与特色。二、编写目的 本次工作的目的是根据金融街的业务发展要求，为提高商业产品附加值和行业竞争力，为商业地产产品设计提出初步的规划和设计依3 / 166据，用以指导金融街集团未来商业项目方案设计。通过对目前国内对标企业和产品的分析，能够对商业项目发展模式、发展战略、开发策略、产品设计等方面有一定的启发和借鉴意义。三、研究方法 （1）实地调研——本次研发工作通过对国内对标企业商业产品设计进行实地调研，在宏观层面上对项目的商业定位、功能模块经营组合以及动线系统进行指导性把控；微观层面上，以科学的数据范围控制和检验的体设计指标的合理性。将优秀项目的宝贵经验学习和应用到即将建设的新项目中，力求使设计模式具有创新性、严谨性和