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城市化进程中土地资源的整合与高效利用 　　【摘要】如何充分整合、科学规划，实现土地资源的高效利用，关系城市建设的规模、容量和品质，以及后续发展空间的拓展与延伸。本文以地处泉州市中心城区的鲤城江南新区为样本，通过分析其土地利用现状及存在的问题，研究并提出整合与盘活有限土地资源的办法。 　　【关键词】城市化；土地资源；整合；空间 　　中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　鲤城江南新区位于泉州市的南大门，是泉州城市发展“东进、南下、西拓”战略中“南下”发展重点的新城区。跨江发展以来，鲤城区举全区之力建江南新区，致力打造区域性中心城市核心区，城市规模不断壮大，城市经济持续增强，城市环境显著提升。但随着经济社会的快速发展，江南新区的土地供需矛盾日益突出，成为制约发展的瓶颈。 　　一、江南新区的土地利用现状 　　江南新区总面积45平方公里，扣除教育、绿化、配套等功能的用地和保护区用地，作为经济发展重要载体的工业用地和商业用地总量十分有限，特别是工业用地已经基本告磬，企业的扩容、配套、产业链延伸和产业的集约集聚发展等方面都受到较大制约。 　　（一）工业用地。规划用地5625亩，已供用地5452亩，储备用地130亩，可开发用地43亩，主要集中在江南高新园区和部分原镇办、村办的工业小区内。储备用地和可开发用地的量很小，增加新的工业用地已经相当困难，而由于多种原因，已供的部分工业用地开发进度缓慢，有的用地闲置或部分闲置，有的用地虽已投产但产出远未达标，一些优质项目却因为用地限制无法进一步发展壮大。现有的大部分工业厂房均为低层建筑，已经有企业利用自有用地建设高层的总部、研发大楼并成功运作，但如果要进一步推广还存在不少阻碍。总体上工业用地的开发强度偏低，土地利用效益还有很大的提升空间。 　　（二）商业、居住及商住综合用地。规划用地18760亩，已供用地6210亩，储备用地320亩，可开发用地2560亩，用地存量较大，但大部分为旧村镇、旧厂房、旧村庄集中区域，需要进行成片“三旧”改造，开发的难度和成本较高。江南新区范围内此类用地主要集中在滨江新城和江南新城两大片区，“三旧”改造的推进力度较大，部分地块已经启动建设，城市板块初现雏形。区域内的江南雅园、高科雅园、江南春天等项目先后建成，新塘商住区、南园商住区等用地成功出让，拍卖成交价最高的达到410.14万元/亩，但个别地块由于条件尚不成熟而多次流拍。 　　二、盘活土地资源的建议 　　土地开发强度受到规划、面积、投资、产业、时间等多种因素的影响。江南新区土地开发目前存在着容积率低、土地闲置、厂房闲置、产业落后等各种问题。活江南新区的土地资源，应确立“横向拓展、纵深挖掘、灵活处置、统筹兼顾”的思路，既要想方设法扩张发展载体，又要“上天入地”，从单位面积的产出上做足文章，把工业用地和商业用地的开发有机结合，综合采用多种方式拓展发展空间、促进集约用地、优化产业布局、提高经济效益，实现“从无变有、从少变多、从闲变宝”。 　　（一）简化审批程序。应对市政府东迁的新情况，参照1997年鲤城区拆区时赋予洛江区的特殊政策，向市委、市政府申请将江南新区的规划、土地审批权限实质性下放给鲤城区，以加快规划审批、土地“招拍挂”手续办理进度，提高土地开发效率。 　　（二）提高用地容积率。建立各部门联动机制，对企业增加容积率、扩大建筑面积或实施厂房改造的需求进行全面摸底、汇总，集中争取市政府相关部门的支持，把工业用地容积率提高到2.5以上，鼓励有需求的企业利用围墙内宜建空地建厂房、宿舍，或者把临时搭盖、钢屋架等拆除翻建，就地扩容提升。 　　（三）核查土地产出效益。加强对入驻企业的跟踪和管理，认真分析每一宗用地的产出情况，对占地10亩以上、厂房全部自用没有租赁、亩均税收不到10万的电子信息企业进行核查。引导相应企业充分重视厂房的合理利用，譬如除满足自用外积极开展“二次招商”，引进好的项目入驻，推行一地二企、一地多企，提高土地利用饱和度；督促、协助企业办理完善工商、税务等各项手续，杜绝占地在鲤城、纳税在区外现象，把土地效益发挥到最大化。 　　（四）深入挖掘招商潜力。变“土地招商”为“楼宇招商”，鼓励火炬、洋屿、玉霞等老工业小区内的传统工艺美术、皮塑包袋、小五金等效益较差的企业实现转产，利用现有的土地、厂房进行招商，引进好的项目入驻，或提供给龙头企业作为生产、配套基地，提升产业层次、增加产出效益。同时督促部分容积率尚未饱和、建设投资强度尚未达标的企业尽快启动后续建设，新建厂房如闲置的，则及时协助开展二次招商，杜绝土地闲置浪费现象。 　　（五）建设外迁企业总部大楼。参照新盛机械公司、丰业机械公司的模式，对近几年外迁企业进行全面调查回访，协调相关职能部门共同支持，鼓励企业利用其