2006天盛泽河东项目策划案.doc

“明家花园”项目 前期运作策划方案 天津市盛泽房地产开发有限公司 目录 市场分析部分 天津宏观市场的理解 项目所在区域——河东区市场分析 滨海新区发展为项目提供的机会点 项目区域市场情况 地块理解部分 地块环境的理解与分析 地块优劣势分析 项目发展战略 项目研发部分 项目面向客户群体的锁定 项目整体定位建议 项目整体规划建议 项目市场价位的锁定 项目户型建议 正文： 第一篇：市场分析部分 一、天津宏观市场的理解 1、天津市近五年房地产市场情况 近年来，天津房地产市场受经济发展、城市以及拆迁等综合因素的影响，。无论价格还是销售数量都有较大幅度的增长，总体健康平稳发展。 0.50% 10% 12% 20% 23% 住宅竣工量 626.63 673 750.67 1014.46 1305.08 竣工量年增长率 17.60% 7% 12% 35% 29% 从2001年到2005年全市房地产住宅的开发施工竣工情况看，住宅施工量呈现出平稳增长的趋势，且各年总量基本维持在竣工量的两倍以上。竣工量的波动则较大，如上图所示，2004住宅竣工量的增长率开始高于施工量的增长，并在当年达到5年来增长率的峰值，2005年受宏观调控政策影响，其增长率有所下降，但仍高于施工量的增长速度。 全市房地产年成交量和年平均成交价 年份 成交量（万平方米） 成交价（元/平方米） 2001 515 2527 2002 597 2695 2003 720 2909 2004 1000 3371 2005 890 4068 从年成交量来看，2001-2004年持续保持较快增长，2004年首次突破1000万平米，达到历年最高水平。2005年受宏观经济调控政策的影响，在开发商和消费者之间形成了较浓厚的观望气氛，使得成交量较上年同期有所回落。 虽然成交量有所下滑，但成交价格保持着强劲的增长势头，全市成交价达到4068元/平方米，同时市内六区的成交均价已超过5000元/平房米。 结论：天津房地产市场总体平稳健康，房地产投资额、施工/竣工量等各项指标都保持平稳的上升势头， 经历了2005年的政策调整，2006年的房地产市场将更加完善、成熟。 2、2005年房地产市场分析 2005年天津各类物业市场情况 物业类型 高层/小高层 多层 别墅 供应量(万平米) 795.9 335.4 127.6 销售量(万平米) 578.2 261.3 53.2 销售均价(元/平米) 4900 5500 8500 2005年市场供应上，高层/小高层产品成为绝对主流，占据了市场60％以上的份额。从销售情况看，由于多层产品比较符合天津人的居住习惯，更容易被消费者接受，而取得了较好的销售率。以上数据说明，目前市场的主要需求仍以中低档产品为主，产品的价格仍是消费者最为关注的置业因素之一。 结论：近年高层/小高层产品是市场绝对主流，多层产品销售更好，市场的主要需求仍为中低档产品为主，消费者特别关注产品的价格。预测短期内市场仍以多层、小高层的需求为主，且外环线居住组团的开发建设将成为近年发展的重点与热点。 3、天津房地产市场成交情况简述： 从成交量上看，南开、塘沽、河东三区的成交量居于天津市整体房地产市场的前三位。三区成交量所占比例分别为：17%，14%，12%。 从天津房地产市场的成交均价情况来看，住宅整体的成交均价达到4750元/平方米；其中市区均价6007元/平方米、郊区的成交均价为3506元/平方米。 4、2005年房地产市场特征分析 2005年，天津房地产市场逐渐步入成熟。在国家一系列宏观调控政策影响下，消费者渐趋理性。市场竞争日趋激烈，各项目纷纷祭起“产品主义”大旗，各种创新概念层出不穷。精装修重返市场、园林景观越做越精致、户型精装修重返市场年前开始进入天津楼市的精装修，在经过相当长一段时间沉寂之后，年重新成为市场热点。主打精装修概念的高档大盘富力城高调开盘；坚持走精装修路线的阳光100和奥林匹克花园也分别推出后续项目西区国际和北京组团。尽管市场对这种新兴住宅形式接受程度偏低，但很多开发商却依旧保持乐观。园林景观越做越精致从最早的栽树苗、铺草皮到如今邀请国外设计师设计、盖楼前先做景观示范区，天津房地产市场中的景观牌花样越打越丰富。中国的、外国的、南方的、北方的，各种景观概念层出不穷，景观住宅已经成为2005年天津楼市中一大亮点。户型瘦身成为共识在房地产新政及市场需求双重引导下，天津楼市小户型供应在年突然开始放量。紧凑户型、酒店式公寓、SOHO住宅等各类小户型产品纷纷上市，有效控制户型总面积已成为业内共识紧凑户型依旧是目前市场中最受购房