廉租住房后期管理现状分析及其制度完善.docVIP

廉租住房后期管理现状分析及其制度完善 　　摘要：后期管理服务是廉租住房制度建设的关键环节，目前各地的具体实践并未给予充分重视。以武汉市实证调研为基础，详细剖析我国廉租住房后期管理存在的诸多问题，并从管理联动模式、监管信用制度、腾退配套服务三方面构建了政策完善建议。 　　关键词：廉租住房；后期管理；制度完善；武汉市 　　中图分类号： 　　F2 　　文献标识码：A 　　文章编号：1672.3198（2013）03.0058.02 　　1问题的提出 　　随着社会主义市场经济体制的不断巩固，城镇住房的市场化发展成为必然趋势。1998年国务院首次提出廉租住房的性质内涵和建设思路以来，全国各地区大胆探索，城镇廉租住房制度建设取得了显著成效。然而，各地的制度实施普遍局限于前期管理，后期管理矛盾突出，进而制约了廉租住房制度的完善发展。后期管理的重要性不言而喻，具体实践中应避免出现“头重脚轻”的畸形格局。国内学术界对廉租住房后期管理问题也进行了论述，以马万里、刘黎辉等为代表的学者在社区服务、退出经验等议题上取得了丰硕成果。后期管理是系统的过程，国内理论研究的范畴与方法有待于扩宽深入。本研究通过对武汉市的实证调研，详细剖析我国廉租住房后期管理现状，以期为城镇廉租住房制度改革提供政策参考。 　　2资料来源 　　2.1调研区域概况 　　作为华中六省经济实力最强的城市，武汉市廉租住房制度建设发展模式成为我国城镇住房制度改革的典范。武汉市政府适时出台廉租住房管理保障政策，不断调整城镇住房制度体系。目前，武汉市廉租住房保障对象已由城镇最低收入家庭扩大到城镇低收入家庭，更多住房困难群体的居住权益得到维护。在保障方式上，武汉市坚持以租金补贴为主，逐步提高实物配租比例，仅在2011年，武汉市政府共投入3000多万元专项资金，实际租金补贴保障家庭4514户，新增实物配租保障家庭近500户。 　　2.2调研实施 　　本次调研围绕武汉市廉租住房后期管理现状展开，主要采用问卷调查和结构式访谈的方法，其中调研问卷由廉租户基本信息、廉租住房后期管理情况及廉租户满意度三部分构成。课题组随机选取了武汉市洪山区、江岸区和青山区3个城区的廉租住房保障家庭，于2012年9月发放问卷400份，回收374份，剔除7份填答无效问卷，实际回收367份，问卷有效率为91.75%（样本分布见表1）。课题组实地走访了青山区人民政府及相关单位，获得了廉租住房后期管理的文件资料。随后利用计算机SPSS17.0软件对问卷数据进行了初步统计，抽样对象中男性廉租户占54.77%，女性廉租户占45.23%；租金补贴廉租户占6439%，实物配租廉租户占35.61%。 　　3廉租住房后期管理现状分析 　　近年来，武汉市廉租工作取得了巨大成绩，充分保障了武汉市低收入群体的居住权益。廉租住房制度建设是项复杂的工程，课题组实证调研结果反映，武汉市廉租住房后期管理存在诸多方面的不足。 　　3.1管理难题――物业服务 　　总体来看，廉租户对社区的后期物业管理较为不满，社区服务职能不能满足廉租户的现实需求。从表2的统计数据可以看到，廉租户对社区治安管理现状最为担忧，高达75.48%的调查对象表示不满。而社区负责人给出的解释是，辖区内廉租户结构混乱，部分居民不配合管理，社区秩序难以维持。公共环境卫生也是一大难题，50.68%的调查对象表示，社区生活垃圾处理不及时。此外，社区围墙、铁门、楼道等公共基础设施屡遭人为破坏，居民的日常出行深受影响。另有34.06%的调查对象反映，廉租房渗水、漏水等问题严重，有些房屋需要反复修补。 　　物业服务管理是政府保障职能的直接体现，这些难题由多方因素造成。从廉租户自身分析，居民遵守社区管理法规的自觉性不强；从管理主体分析，管理部门责任推诿，对物业管理服务很不积极。结合实地调研的情况，笔者进一步分析认为，廉租社区物业管理现状的不尽人意是由资金匮乏决定的，武汉市物业管理的费用主要来源于房租回收，有限的资金根本无法保障后期管理工作的正常运转。 　　3.2制度瓶颈――动态监管 　　为保证廉租住房的社会保障性质，武汉市政府明文规定，廉租户不得擅自改变房屋用途。根据表3的调研结果，该规定并未得到落实。有2.72%的调查对象曾使廉租房一度闲置，这部分居民挤占房屋资源加剧了住房供应的紧张；有20.44%的调查对象转租房屋以赚取收益；有14.44%的调查对象通过继承方式获得房屋，他们认为廉租住房属于保障家庭的固有财产；还有7.90%的调查对象存在改变房屋性质和用途的其它违规行为。 　　对廉租住房的动态监督管理是整个制度实施的瓶颈，出现这种困境的原因主要有两方面：一是廉租户家庭的动态经济状况难以确切核实。调查对象中有63.84%的居民处于无业或待业状态，就业的临时性