经济计量学报告《我国房地产价格影响因素实证分析》.docx

经济计量学实习报告我国房地产价格影响因素分析学院：经济管理学院班级：12级市营3班姓名：朱凰瑜学号：201231142033我国房地产几个影响因素实证分析一、摘要近几年来，突飞猛进的房地产市场带动了其他行业的发展，然而，由于当前我国房地产市场发展尚不健全，存在许多问题，尤其是房地产价格备受社会各界关注。一路飙升的的房地产价格严重脱离居民的收入水平，影响了房地产市场的健康、稳定与持续发展。相关学者对此也进行了一系列研究，以期能找出解决房价过快增长的途径。但目前的相关研究大多以定性分析为主，缺乏定量的研究，没能形成相关理论体系，对于抑制房价过快增长的作用也没有预期的效果理想。为了更好的促进房地产市场的健康、稳定与持续发展，需要定量的分析房地产价格的影响因素。理论综述房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。因此，研究房地产价格的影响因素必须先研究房地产价格的决定理论。对于房地产价格的决定理论从目前的研究看，学术界比较认同供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论。1、劳动价值论房地产商品的价格是由其价值决定的，也即是由社会必要劳动时间决定的。这种理论是从房地产开发的角度讨论价格形成。2、效用决定论由于房地产商品的特殊性，现实中房地产的价格取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。这种理论是从房地产消费的角度讨论价格形成。3、供求决定论所有的价值能够实现，都依赖于商品交换，即房地产商品的消费者愿意购买。因此，供求决定论的学者认为，供求才是房地产价格形成的最直接原因。这种理论是从房地产市场的角度讨论价格形成。4、收益决定论对于一个房地产商品的投资需求者，最关心的就是，投资的房产能够在未来给他带来多少收益。这种理论是从房地产投资的角度讨论价格形成。那么，究竟是什么因素主导房地产价格呢？是劳动价值论、效用决定论、供求决定论还是收益决定论，目前学术界还存在诸多争议，这也是本文研究的主题。三、模型设定影响我国房地产价格变化的宏观经济因素主要包括：国内生产总值、房地产的消费状况、货币发行量、土地价格、国民收入以及房地产开发投资等。1、国内生产总值对房地产价格的影响所谓国内生产总值(Gross Domestic Product，简称GDP)是指：在一定时期内，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。经济的高速发展必然推动其他行业的发展，房地产行业也不例外。2、房地产消费状况对房地产价格的影响房地产消费状况，也即房地产需求。从微观角度看，房地产市场需求是指消费者在某一特定时期，在某一特定价格上，愿意而且能够购买的房地产商品的数量。从近几年国内房地产市场对房地产的需求来看，需求量呈上升趋势（图1），从经济学的角度分析，在供给不变的条件下，需求量的增加会导致价格的上升。（图2）。图1：供给与需求曲线图图2：2004-2012年全国房地产开发投资额四、数据的收集本文以2004年—2012年的季度数据为样本，进行时间序列分析。（表1） 2004年-2012年我国房地产价格及其宏观经济影响因素数据备注：1、“全国房屋销售价格指数”和“全国土地交易价格指数”均以2003年同期为基期。2、数据均保留小数点后一位有效数字。3、数据来源：根据《中国统计年鉴》、《中国经济景气月报》、国研数据中心整理而得。五、模型的估计与调整1.模型设定及其估计经分析，影响房地产价格的因素除了有房地产供求因素、经济因素、人口因素、社会因素、行政因素、投机因素、自然因素等还有宏观经济因素。为此考虑的影响因素主要有国内生产总值X1t，城镇居民家庭人均可支配收入X2t，货币发行量X3t，商品房销售额X4t，全国土地交易价格指数X5t以及全国房地产开发投资额X6t作为相关宏观经济因素的代表。为此设定了如下形式的计量经济模型：Yt=C+β1X1t+β2X2t+β3X3t+β4X4t+β5X5t+β6X6t+ε其中，Yt为全国房屋销售价格指数（%）； X1t为国内生产总值（亿元）； X2t为城镇居民家庭人均可支配收入（元）；X3t为货币发行量（亿元）； X4t为商品房销售额（亿元）；X5t为全国土地交易价格指数（%）；X6t为全国房地产开发投资额（亿元）。为估计模型参数，收集2004年—2012年各季度的统计数据，如表2所示。利用Eviews软件，生成Y、X1、X2、X3、X4、X5、X6等数据，采用这些数据对模型进行OLS回归