上海中长期住房发展战略与制度研究报告.doc

上海中长期住房发展战略与制度研究报告 2011-12-31 中宏数据库 副 标 题 作 者 　课题组 发布时间 　2011-12-31 课题组名 　课题组 关 键 字 　住房体系，住房保障，发展战略 一、上海住房制度改革回顾与评价 　　改革开放以后，为有效解决广大居民的住房困难，规避福利性住房分配制度的弊端，上海开始探索并逐步深化住房制度改革，在培育和发展房地产市场的同时，从完善住房供应体系入手，也不断地构建面向中低收入家庭的住房保障体系。主要分三个阶段：一是探索起步阶段（1979-1990）。主要是开始对实物分配的住房制度进行反思和论证，一方面，通过单位建房、联建公助、住宅合作社等多种方式加大住房供应，另一方面，进行住房商品化探索，如开展侨汇房出售试点推动公房资源的流通和配置，逐步树立起住房商品化的理念。在住房保障方面，1987年建立了由分管副市长领导的解决居住特困户联席会议制度，基本解决了人均居住面积2平方米以下的特困户住房问题。二是全面推进阶段（1991-1997）。主要是以《上海市住房制度改革实施方案》为标志（1991年5月正式实施），以“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”为主要内容，采用综合、多元、配套的改革措施，全面推进房改。主要推行公房上市交易，试行公积金政策性住房抵押贷款，商业银行开展商业性住房抵押贷款，加快公房租金改革，同时探索土地供应方式创新，实施住宅用地有偿使用制度。在住房保障方面，进一步拓展住房保障的范围，并对解困、步骤、途径和措施等提出了更高要求，到1999年人均居住面积4平方米以下困难户的住房困难全部得到解决。三是综合深化阶段（1998年至今）。主要是市场化改革的深化推进，以招拍挂为主的土地供应方式逐步形成，住房公积金制度逐步建立完善，住房市场快速发展。加快住房分配体制的改革，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，建立各种形式的职工住房补贴制度。探索住房保障体系的建设，2000年，上海在全国率先试点实行廉租住房制度，建立起采取收入标准与居住困难为一体的“双困”准入和退出机制以及租金补贴为主、实物配租为辅的解困机制，着重解决低收入家庭的住房问题。2003年以来，结合旧区改造、市政动迁和房地产市场调控，重点从住房保障性供应、政策性供应和市场化供应入手，完善住房供应体系的基本框架及相关政策。2008年以来，上海市政府制定了《上海市人民政府贯彻国务院关于解决低收人家庭住房困难若干实施意见》和《上海市解决城市低收人家庭住房困难发展规划（2008-2012年）》，结合本市的实际对住房保障体系基本框架进行了深化完善，先后制定出台单位租赁房、经济适用住房、公共租赁住房管理办法和实施意见，基本形成了廉租住房、经济适用房、公共租赁房和动迁安置房“四位一体”住房保障体系框架。 　　总体来看，上海住房制度改革坚持了市场化方向，取得了显著成效，主要表现为：一是市民的居住面积大幅增加，居住水平显著改善。人均居住面积从1978年的4.5平方米增长到2009年的17.2平方米。居民住房的成套率已经超过90%，居民整体居住条件得到很大改善[1]。二是住房投资规模不断扩大，对经济增长拉动明显。1978年至2009年，年度住宅投资额由2.67亿上升到922.81亿元，住宅投资占全社会固定资产投资总额比重从1978年的9.6%增长到2009年的17.5%，其中最高年份已接近30%（2004年）。三是住房发展发挥了规划引导、完善上海城区布局的作用。通过土地级差价值的显现，引导中心城区人口疏解，加快了郊区城镇化进程。四是旧区改造更新城市面貌，土地批租带动城市基础设施的大发展。从1991年到2009年，累计动迁居民128.93万户，拆除居住房屋8074.51万平方米[2]；同时，土地批租与旧区改造相结合，批租收入为城市建设积累了大量资金，促进了城市基础设施的极大改善。五是推动了社区发展和管理水平的提升。通过建立居委会、业委会等，促进了社区管理和基层民主自治，推动上海逐步完善与国际化大都市相适应的社会管理模式。六是推动了金融体系的改革和发展。率先建立住房公积金制度，为住房金融的发展提供了基础，之后商业银行按揭贷款的融资模式加速发展，促进了银行业市场化改革。 　　同时，上海住房发展也存在一些问题，主要表现为：一是住房保障体系相对滞后。与快速发展的住房市场体系相比，住房保障体系发展不足，中低收入住房困难家庭的居住问题还没有得到很好的解决，政策措施配套欠缺，使房价高的问题更加突出（从1999年到2009年，上海房价上涨超过经济增长122个百分点，超过居民收入增长174个百分点[3]）。二是政府监管相对滞后。政府监管没有跟上快速市场化的步伐，在开发商土地取得、开发建设、供应分配、市场交易等诸多环节还需进