我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战.docVIP

我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战 　　摘要：近10年来，我国商业地产得到了迅猛发展，由于受房地产宏观调控的影响，房地产开发企业的贷款难度越来越大。目前，我国大量房企资金来源的主要渠道是银行贷款，而我国目前甚少有企业采用房地产投资信托基金(REITs)的方式融资。本文通过比较在我国发展房地产投资信托基金的机遇与挑战，对中国我国发展REITs 的发展提出了自己的见解。 　　关键词：房地产投资信托基金(REITs)商业地产机遇与挑战 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 　　1、 房地产投资信托基金的含义及特点 　　1.1 房地产投资信托基金的含义 　　 房地产投资信托基金，即Rest Investment Trusts,(以下简称为Rests)，是一种专门投资于房地产的基金。主要是指以基金的组织形式经营，为了分散风险，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的投资资金，投入房地产买卖管理或抵押权贷款投资，由此获得的收益，分配给股东或投资者，属于中长期的投资形式。 　　1.2 房地产投资信托基金在商业地产中运用的特点 　　 REITs作为一种以房地产为投资标的基金，具备长期收益稳定、税负低的特点;尤其是在开发商业地产时，在其建设期和运营期提可以为商业项目提供持续稳定的资金流。REITs发行的商业地产的证券凭证中，其中一个核心特点是商业地产的所有权和受益权分离，商业地产产权是其证券凭证的实物基础，购买REITs证券相当于购买了一定份额的商业实物不动产的所有权和收益权，从中长期而言REITs具有持续的增值和保值功能，可为投资者提供更具吸引力的、更稳定的收益保障。 　　 　　2、 商业地产的概念及发展模式 　　2.1 商业地产的概念 　　随着我国房地产业的发展，商业地产也得到了快速发展。在我国，商业地产主要是指以商业物业的开发建设和经营为目的的地产开发，目前主要的物业形态有包括：商铺、写字楼、购物中心、商业街、批发市场、、酒店宾馆等物业。 　　2.2 我国商业地产的发展模式 　　 随着我国商业地产的迅速发展，商业地产的运作模式也呈现出多样化的发展，目前我国商业地产的主要运作模式有以下几种： 　　第一、直接出售模式。开发商将建成的商业地产以预售或现售的形式出售给购房机构或购房个人，从而实现盈利。 　　第二、出售后由专门的机构对商业项目进行统一管理，一般以售后返租和包租的形式。这种模式具有较大的风险。 　　第三、开发商出售加自己持有。这个模式比上面提到的四个模式有所进步，部分销售可以实现资金的快速回笼，剩余的开发商转换为运营商，以实现长期的租金收益，这样的模式有利益开发商管理好项目，提高项目的管理水平，从长期来看，有助于提高项目的租金和售价，对于整个项目来讲是有好处的。 　　第四、以万达集团为代表的订单式开发模式。所谓“订单式开发”是指地产开发商在开发商业地产之前，先行与知名商家结成战略联盟；开发商在受让土地后，规划前，充分考虑到项目商圈的市场；并与若干家企业确定合作关系，并且在开发过程中，让这些企业一起参与项目的规划，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等方面更加合理科学。万达地产通过打造订单式的开发模式，成功成为中国商业地产开发的成功者。 　　第五、开发商完全持有。对于商业房地产来讲，最佳的模式就是完全持有，因为只有持有才能保证它的品质和资产不断地增值。 　　 　　3、 我国商业地产发展REITs的机遇 　　第一、 我国房地产业大发展，在住宅类房地产受到严格的调控下，商业地产发展迎来了一轮发展的黄金周期。相应地，房地产中介、房地产营销、土地评估、房地产评估等的发展逐步规范，为REITs的发展提供了运作保障 　　第二、 最近几年随着我国经济的发展，保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金已逐渐成为REITs 市场上颇具实力的机构投资者。这些机构投资者往往拥有规模庞大的投资需求,受到市场的长期追捧,在资本市场上具有相当的竞争优势。 　　第三、 国内信托制度日趋完善，为REITs在我国的发展提供了制度保障，尤其是2001 年颁布了《信托法》,2002 年颁布了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》,使得REITs在我国的发展有了更权威的法律依据。 　　第四、 美国、日本、新加坡等地REITs的成功经验，为我国发展REITs提供了大量宝贵的经验，通过学习国外的REITs的先进理念和成功案例，并结合中国自身的经济制度，发展适合中国国情的REITs运作模式。 　　 　　4、 我国商业地产发展REITs遇到的挑战 　　第一、 我国商业地产在发展中经常会出现二个问题：一是商业规划不完善，