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税收政策专题 一、 二手房交易税收政策 随着我国房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，房地产税收的宏观调控作用日益重要。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，财政部、国家税务总局自2005年5月份相继出台了关于房地产税收政策11个正式文件，主要涉及到二手房交易的税收政策。主要内容是： （一）营业税 1. 个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 2. 个人将购买超过5年（含5年）的符合普通住房标准的住房对外销售，给予免征营业税。凡享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：（1）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（3）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。 个人应持住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，到地方税务部门申请办理免征营业税手续。 3. 个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。 4. 对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额交纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。 5. 个人购买住房以购房人取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间按孰先原则确定。 （二）个人所得税 我市根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的文件精神，确定我市对住房转让所得征收个人所得税时，采取核定的征收方式，以实际成交价格为转让收入，征收率为1%。 按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。 （三）城市维护建设税 城市维护建设税以实际缴纳的营业税税额为计税依据，具体税率：纳税人所在设区市和县级市市区，包括在郊区、工矿区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城和建制镇的，税率为百分之一。 （四）教育费附加 教育费附加以实际缴纳的营业税税额为计费依据，具体费率为3%。 （五）地方教育附加 地方教育附加以实际缴纳的营业税税额为计费依据，具体费率为1%。 （六）印花税 印花税按合同所载金额计征。按照产权转移书据税目征收印花税，税率为5 。 （七）关于个人无偿赠与不动产的税收政策 根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）的文件规定涉及到的税收政策主要概括为： 1. 对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。 2. 个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售时征收营业税，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。 3. 受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。 在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。 二、货运业税收政策 为了进一步贯彻国务院关于整顿市场经济秩序的决定，加强对货物运输业的税收管理，财政部、国家税务总局、省地税局先后下发了六个文件加强货运业税收管理，主要内容是将货运业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人