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物业管理法律法规知识 001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994 ??? 年4月1日批准施行002物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和?公共场地。009物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。 ? ??*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场 地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。011住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。014入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。016业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式。022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。026分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。027业主大会由本住宅区的业主组成。028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：书面委托代理人参加；法定代理人参加。030业主大会每年至少召开一次。031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。032业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：在20日内，业主委员会未召集业主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米为1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为1票，不足5平方米的不计票。036业主大会的职权包括：1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主委员会章程。037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生；业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员；业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业主委员会日常事物；038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准。039业主委员会实行差额选举方式。040业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少