精装修实践之鉴.doc

精装修实践之鉴 中国房地产市场已进入精装修标准化时代。一组数据表明，全国40座大中城市目前在售和待售房地产项目中，有超过17%的项目为精装修，其中广州和北京的精装修比例分别达到47%和30%。从房地产百强企业的项目比例来看，精装修已成为房地产企业未来发展的重要趋势。??????? 然而，对于涉及环节较多，材料选择复杂，操作难度大、管理成本高，特别是对于跨区域发展的房地产企业而言，如何有效地整合供应链资源，保证跨区开发的几十个精装修项目实现品质可控，需要找到一条切实可行的解决方法；而在当前市场形势下，房地产企业要实现最大的利润额，必须具备规模开发、快速开发、产品增值、成本控制四季种能力。为了更好地实现这四种能力，借鉴和吸收国内外成熟行业的发展模式，实施标准化，将是实现房地产品质可控、规模发展的有效捷径。周柏生：精装修更在于设计模块化与标准化??????? 做好精装修住宅设计的模块化与标准化非常重要，当售后空间、功能空间进行标准定制之后，对应材料才能进行批量化采购。从未来节能环保和材料的使用方面来看，也需要材料设计的标准化。精装修房间的功能使用应与诸多材料不同尺度进行匹配，尤其应该关注细节，例如柜子除了与板材的尺寸配合，还应考虑其尺寸与壁纸如何叠合，这种精细化的设计将是未来的发展趋势，而这种设计定型与模块化、标准化密不可分。??? 亿城集团目前房地产项目的设计流程都是为了配合精装，这种设计变革源自2001年格林小镇项目，当时项目漏水情况严重，不同设计、设备专业各行其道，各种矛盾和意见不一致所带来的问题频发。因此我们考虑加强设计院三审制度，但实践过程中发现还是应该从甲方的根源上着手解决设计问题。2002年底到2003年初，我们改变了设计流程，使精装修设计前置，当第一轮建筑户型方案做完后，从精装修设计角度，给户型提出反馈意见，确定好适当的尺度、点位，并将此反馈给建筑师，由建筑师将设计要求发送给土建设计院的各个专业设计师。2008年精装修设计流程进一步完善为户型优化和精细化，在优化的基础上进行细化，实现了所有点位模块化。亿城地产今年还成立了一个精装工作小组，从3月1日开始，公司所有的产品，从中高端产品到城市别墅、城市豪宅等全部进行精装修。??? 在精装修设计模块化与标准化基础上建立采购分级系统十分必要，1000元、3000元、6000元、10000元等不同的标准对应不同的采购配置。万科长期以来采用的分级系统是TOP A、B、C，我们可以在此基础上进行创新，针对高端用户市场，建立新的分级系统。北京是一线城市，消费能力很强，缺的是高档住宅的采购配置系统以及一线的品牌产品和国际产品。??? 在精装修采购模式上，除了建立采购分级系统外，搭建一个开发商与供应商互动的集团采购网也十分必要。通过开发商与供应商高层领导的直接对接，实现集团战略采购的共赢局面。几家开发商联合采购有助于提高议价能力，不同的采购量级对应不同的优惠价格，以降低各开发企业采购时单打独斗所增加的成本。而供应商也可以通过集团采购薄利多销，将产品渗透到多个房地产项目中。??? 开发商精装修项目采购之时，不能忽视供应商评估体系的建立，通过供应商提供产品的品质、诚信等方面的考核随时调整战略合作单位，更新一些有实力的供应商，把产品质量、诚信、服务等方面不达标的供应商列入黑名单。这种透明、公平采购平台的建立，将有助于优势开发商与供应商的战略合作。??? （周柏生为亿城集团股份有限公司副总裁）陈现培：通过设计降低采购成本??????? 精装修产业化住宅应该设计先行。在设计过程中重点强调三大设计: 一是户型优化设计，二是设备化设计，三是精细化设计。设计完成后，至于采用何种风格就十分简单了。这好比女孩子穿衣服，若身材不错，无论是穿旗袍，还是工作服都很漂亮，住宅也是同样的道理。??? 以往房地产市场相对忽略设计环节，如毛坯房上下水排管的位置、通风管道的排放等，都做得很不到位。因此，一定要重视设计阶段的作用，若这个阶段控制不好，就会造成电器、设备等位置不合理，浪费大量成本，尤其是户型设计、设备化设计之后的优化设计工作更为重要。户型是否合理，空间大小尺度合适与否，厨房、卫生间甚至房内设备的位置是否恰当，都是不可忽视的设计细节。??? 以一个细微的空调孔位置为例，其打孔位置需要综合考虑空调进口、出口及排水的位置，一个疏忽就有可能造成惨重损失。苏州一位开发企业感受颇深，正是由于建筑设计阶段未将空调打孔的位置考虑周全而匆忙上阵，导致精装修时发现所留的空调孔位置有误，无奈临时改装了32000个空调孔，人力、物力、财力皆有损耗。??? 目前，国内精装修领域存在一个误区，设计是基于效果、视觉冲击力的设计，其实应该是以成本控制为核心，以标准化为核心。实现了标准