项目三公开交易土地的估价(市场法).ppt

第四章 市场比较法 基本要求： 掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价 步骤，主要参数的确定方法。 熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要 求。 了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。 难点及重点 市场比较法相关概念和理论的理解 修正体系中相关修正系数的确定 第一节 市场比较法概述 定义： 在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 理论依据：替代原理 其基本原理如下图4-1所示 适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。 ①有足够数量的比较案例（不少于3个）； ②与待估土地具有相关性和替代性； ③交易资料可靠； ④交易合法。 适用范围：主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。还可用于评估土地或房地产的租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。 特点： ①具有现实性，说服力强； ②以替代关系为途径，所求得的价格称为“比 准价格”； ③欠理论基础；以价格求价格，在不正常市场 条件下难以与收益价格相协调。 ④需要估价人员具有较高