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房地产评估的风险与防范 　　【摘要】近些年，国内的房地产业发展迅速，尤其是房地产二级市场得到更大开放，房地产评估在社会经济、生活中发挥的作用也越来越大。房地产的买卖、征用、企业合资和房地产投资等等，这些都和房地产评估息息相关。然而，房地产评估也和其他社会中介行为一样，有很大的风险性，必须加以防范。基于此，本文对房地产评估的风险进行了研究，并提出了一些预防措施。 　　【关键词】房地产评估 风险 防范 　　中图分类号：F293文献标识码： A 　　在进行房地产评估的时候，人们对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大的情况。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。 　　房地产评估的风险 　　制度、规范落后带来的风险 　　房地产业快速发展带动了房地产评估行业的发展，很多房地产评估机构是由原来的政府机构转变过来的。因此，他们有有的会通过不正常的渠道获得业务，垄断市场，造成了不公平的竞争; 有的机构不遵守规范，虚假评估，高估或者低估了房地产价值; 有的机构实力差，评估人员素质较低。可以说，出现这种种问题，归根结底都是由于评估制度不完善，市场不成熟所带来的结果。 　　2、评估技术使用不当 　　房地产估价规范对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是，也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。因此，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，或与实际情况不太相符。于是在具体评估操作过程之中，这就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。 　　估价机构和人员自身素质欠缺 　　估价机构和人员业务素质不高、执业道德较低等都会造成评估报告与实际情况的脱离，给经济活动带来或多或少的隐患。评估报告是否符合当时的实际情况，归根结底取决于评估人员自身的业务素质和道德素质，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现评估方法采用不恰当、评估依据的客观材料收集不全面等情况；但如果评估工作者道德素质不过关，就会出现欺诈、串通压低或者抬高价格等现象。 　　评估机构对房产暗藏风险把握不足 　　造成这样的后果，我们分析得出主要有两个原因: 一个原因是评估机构业务能力有限，不能全面、细致的执行业务; 另一个原因是评估机构对房产抵押贷款的认识还不够深刻。在实际工作中，我们要确保房产抵押贷款能够及时的偿还，就必须把房产抵押评估做好。 　　二、防范房地产评估风险的对策 　　完善制度，不断创新 　　每一种行业都有其自身的制度、规范。如何完善、创新房地产评估制度成为现今必须解决的问题，这是防范评估风险最重要的保障。我国评估机构发展较晚，与先进国家还有较大差距，因此有必要向发达国家借鉴经验，取其优点，不断创新，建立一个有中国特色的评估制度和规范。而且，严格按照国家制定的相关法律、法规来约束本行业行为，完善评估计划、方法。另外，房地产评估行业的主管部门也要加强对行业的管理和监督，对评估师和评估机构做定期检查，如有不正当行为，必须严格惩治，创造一个好的外部环境。 　　强化风险意识, 树立质量至上的观念 　　降低评估风险的一个重要方面, 是评估师对风险的认识态度。随着房地产评估的专业化, 社会对房地产评估工作人员的作用和期望也随着提高, 评估工作的责任范围和潜在风险也相应增加, 因此, 评估工作者应认识到评估风险的广泛性和可能带来的危害, 强化风险意识, 保持应有的职业谨慎, 严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作, 拟定科学的评估计划, 采用正确、恰当的评估程序和方法, 制作全面规范的评估报告, 才能减少评估风险。强化风险意识的同时,要求在评估工作中树立质量至上的观念, 树立“以质量求生存、以质量求发展”的竟争观念, 只要评估工作质量水平上去了, 评估风险自会随之下降。此外,