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房地产项目公司退市的法律风险防范 　　【摘要】房地产项目公司以完成一个项目的开发为使命，公司的经营具有短期性特点。项目公司迅速退市后，购房人会面临状告无门的境地。适用责任主体的延续和法人人格否认制度，能够实现由项目公司或其投资人自行承担责任的目的。引入保险机制和第三方业务承继机制，是借助社会资源救助购房人利益的有效途径。 　　【关键词】房地产，项目公司，公司退市，购房人 　　一、房地产项目公司退市引发的问题 　　房地产项目公司是指以特定房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。因房地产项目公司的经营范围只限于批准的项目，项目结束后，公司的使命也就完成，项目公司也会随即清算退市。依据民法原理，公司注销后法人主体资格灭失，一般不再为注销时尚未产生的行为负责。那么，一个“闪存”的项目公司，在实现投资者利益的同时，会给购房人造成怎样的影响呢？ 　　问题一：“谁为危房负责？” 　　悦达公寓于2004年对外销售现房，手续齐全，2007年业主领到了房产证。但从第5年开始，楼房陆续出现屋顶漏水，墙面裂缝等问题。经鉴定“强度达不到最低要求，底商没有承重墙，框架不合格”。随即，相关部门以楼房是危房为由，要求业主撤离。业主维权时发现，开发公司早已注销，验收单位也无法查证。此时，应如何维护业主权益？ 　　问题二：“谁给业主办房本？” 　　某小区共有六栋多层住宅楼，业主入住时因公摊面积问题与开发公司僵持一段时间，未及时办理产权证。几年后，业主找到开发公司要求办理产权证时，发现开发公司早已注销，人去楼空。因业主无法提供办理产权证所需文件，相关原始文件也无备案，导致办理房屋产权证的问题久拖不决。 　　实践中，类似案例屡见不鲜。房地产公司退市后，因无权利义务的承受者，导致房屋保修、权利瑕疵担保及其他违约责任无人承担，房地产项目公司的短期性，更加剧了这种隐患发生的几率。因房地产销售产品的特殊性，尤其是较长质保期及办理物权凭证的现实需要，客观上要求不能将项目公司的退市等同于一个普通企业法人的终止，而要设计出能够符合房地产市场具体要求的法律制度加以规制。 　　二、项目公司退市后的责任承担立法考察 　　《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法》等法律、法规中并未对房地产项目公司的退市做出专门规定，因此仍应适用一般民法原理。房地产项目公司退市即项目公司民事主体资格的消灭，因无法找到确定的被告，购房者将无法通过司法救济途径维权。从保护购房人权益的角度看，虽然项目公司退市前必须进行清算，但依据公司法的规定，公司退市后的财产，均一次分配完毕，没有任何剩余财产，更未设计公司对其退市前的行为承担责任的规则。即便是专门规定企业退市的《破产法》，也未谈到企业退市后对债权人的责任问题。 　　虽然，我国公司法和房地产管理法对项目公司退市后的责任承担规则未做具体规定，但我国保险法和国外公司法中却有类似的规定，值得借鉴。依据《保险法》第92条的规定，人寿保险公司被撤销或破产的，其持有的人寿保险合同，必须转让给其他人寿保险公司，以维护被保险人、受益人的合法权益。国外立法中有公司退市后的主体资格保留制度。日本公司法明文规定公司虽已解散，在清算的目的范围内，仍视为在存续中。美国公司法也规定，公司退市后其主体资格要保留一段时间，以便进行清算、诉讼、退出业务。 　　三、房地产项目公司退市的法律风险防范策略 　　显然，现行法有关公司退市的规定，导致项目公司退市后购房人面临“无人可告，无人担责”的局面，造成了房地产投资者和购房人权益的严重失衡，急需设计出项目公司退市法律风险防范的具体路径。 　　（一）责任主体资格的延续。公司退市后民事主体资格灭失，不再承受民事权利义务关系。这对于房地产项目公司而言无疑是逃避潜在开发风险的好途径。从维护购房人利益的角度，可以借鉴美国、日本等国的做法，延长房地产项目公司作为责任主体的存续期间。规定项目公司退市后，不得再进行经营活动，但可以作为民事诉讼的主体继续存续一段时间，解决有关清算、赔偿等诉讼业务。在美国各州的公司法上，项目公司责任主体的存续期限规定长短不一。本文认为，考虑到房屋质保的一般要求，将责任主体的存续期限规定为与房屋防水、墙体的保修期相当为宜。 　　（二）适度的法人人格否认。依据法人人格否认制度，股东通过行使管理权，干预公司的经营自主权，客观上损害了债权人或社会公共利益的，可以对特定法律关系中的公司人格和股东有限责任加以否定，直接追索公司背后的成员责任。目前，房地产项目公司的经营离不开投资者的支配和控制，项目公司退市后，其唯一受益者就是项目公司的股东。因此，如购房人有证据证明，项目公司退市前有股东利用项目公司法人主体地位，恶意逃避瑕疵担保责任和社会责任的情况，应允许在个案中适用法人人格否认制度，揭开公司的面