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房屋征收相关政策浅析 　　2011年1月以来，随着中华人民共和国国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令〖第590号〗（以下简称“征补条例”）的颁布实施，及其相关配套文件陆续出台。 　　房地产调控政策在房地产市场、土地供应、保障房建设、商品房销售、税收和金融等方面不断深入，房价、地价上涨趋势得到初步控制。保障房建设规模和政策支持力度空前加大，相关建设、配置、运营、退出等管理制度开始完善。同时对拆迁市场造成了深远的影响，首先拆迁成本将受到控制，但被拆迁人的期望不会降低，从而拆迁周期将延长，最终影响土地上市。其次需优先保证保障房用地供应，从而政府和开发商的市场目光将投向何方将不言而喻。最后对商品房购买的限购，将导致拆迁人需准备更多的安置房源用于安置被拆迁人。 　　在房地产市场变化多端的时期，必然要求作为该行业的专业人员不断学习，从而适应市场，满足相关方的各种需求。本文将从征收相关的政策文件解读出发，分析征收政策对各种类型项目的影响，并就北京市征收项目的操作流程进行汇总。 　　一、征补条例及其配套文件的要点解读 　　（一）征补条例要点解读 　　1、对公共利益的界定清晰，非公共利益拆迁暂时无法可依。 　　《征补条例》对公共利益的六种情况进行了列举，概念界定更加清晰，但调整范围变窄了；同时，为弥补法律法规的滞后性，增加了第六条作为兜底条款，即法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 　　政府亟待改变在拆迁工作中的角色和被动局面，明确政府只承担国有土地上公共利益项目的房屋征收职责，并通过强化行政力量保证关系国计民生的项目能够顺利实施，使政府摆脱开发商盈利工具的形象；同时，征补条例没有涉及非公共利益部分拆迁，也意在让政府退出非公共利益拆迁领域，让非公共利益拆迁回归市场行为。 　　2、征收取代拆迁，房屋征收的主体为市县级政府。 　　3、想通过政府行为来保证征收与补偿不存在任何营利目的。规定建设单位不能参与搬迁，征收实施机构不以营利为目的。 　　4、补偿范围和标准予以明确，补偿程序规定先补偿后搬迁。 　　补偿标准一直是引发搬迁矛盾的主要因素。《征补条例》对征收补偿的范围、标准和程序进行了明确，并规定可对被征收人给予补助和奖励。明确补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。使市场价格成为了补偿底线，彰显征收的强制性补偿，保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，对被征收人的切身利益进行了保护，有利于避免发生社会矛盾和纠纷。 　　5、强调决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。 　　一是作出房屋征收决定前，准备工作更多，要求更高。包括组织社会稳定风险评估、听证会、制定征收补偿方案等，准备周期也将拖长，制约因素增多，项目启动将会变得更加困难。 　　二是尊重被征收人的知情权、参与权和选择权，该条例以大量条款对“公开、公平、公正”的原则进行了落实，改变了过去拆迁人制定拆迁政策被拆迁人被动接受的局面。 　　三是有利于被征收人之间互相监督，对“钉子户”形成广泛的社会舆论压力，促进形成公开透明和良性互动的征收环境；同时，征收可能会因多次论证、听证等因素影响，导致征收周期加长，与被征收人的沟通工作更加凸显重要。 　　6、对已签协议不履行的，只能通过向法院起诉解决。 　　取消原《拆迁条例》中规定已签协议可以仲裁、可以诉讼，诉讼期间可以申请强制执行的救济途径，规定只能等法院判决生效后，申请法院强制执行，这样等待的时间会较长，征收进度会因此变慢。 　　7、对于未达成补偿协议的处理办法。 　　可以申请行政诉讼或行政复议的只有被征收人一方。征收的主体是政府，政府不能既当运动员又当裁判员，强制执行的机关只能是居中的第三方人民法院。 　　8、征补条例增加被征收人产权调换的选择权。 　　在过去的拆迁中，补偿方式是由拆迁人一方决定的，如果拆迁人没有房源，则可以不提供房源。《征补条例》强调被征收人的选择权，即被征收人如果提出房屋产权调换的要求，则征收人必须要提供相关房源。为了旧城改造进行的征收，则还应在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征补条例》精神，预备符合要求的房源是项目启动的重要前置条件，这对今后征收工作的实施提出了更高的要求。 　　9、强调征收的前提是保证社会稳定。 　　《征补条例》的出台背景是因各地违法拆迁、暴力拆迁、野蛮拆迁等恶性事件层出不穷，在拆迁领域出现了大量社会矛盾和冲突，不仅使政府面临巨大的舆论压力。而且对党和政府形象造成了严重损坏。《征补条例》的出台，除顺应民意呼声之外，更是将征收维稳工作提高到讲政治，讲大局的高度，防止征收工作再次成为破坏或影响社会和谐稳定的事件多发地带。 　　10、对未登记房屋规定更为细化，违法建筑均不补偿。 　　《征