莱芜世纪城价格定位莱芜世纪城价格定位.doc

价格定位 莱芜项目组 二○一一年九月 目营销目标 单位货量数据统计表 一期推售楼号：5#、6#、8#、9# 推售总户数: 户 户型 建筑面积（㎡） 总套数（套） 所占比例（%） 2-2-1 3-2-1 3-2-2 4-2-2 总计 根据本项目的产品特质，以及对市场、客户的认识，预计公开发售的销售目标为300-400套，约占推售总量的60-70%。 价格定位 总体思路 低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展。 针对项目前期蓄客状况和项目周边市场现状分析，结合项目价格定位和莱芜房地产营销市场的特点。蔚蓝建议本项目的入市定价，应采取低开高走的策略，使得本项目在日后的销售过程中具有： （1）较大的市场弹性空间 （2）较强的市场竞争力 （3）团购、先购者的物业升值 （4）快速抢占市场份额、提高口碑 （5）现行政策下加快资金回笼 定价原则 在定价中须使： 首次开售一炮而红，赢取市场的主动； 满足入市时市场消费者追求高性价比的需求； 体现莱芜世纪城项目不断提升的产品及品牌形象。 价格定位 本项目将采取加权对比法的计算方法得出项目均价。 根据项目所在板块的市场竞争状况，本项目在莱城区域内具有可比性的在售项目有：清水湾大公馆、中舜鲁中国际、安泰首府、书香美域4个参考性较大的楼盘进行比较： 清水湾大公馆： 市中心的楼盘，项目位置及周边配套占绝大优势，当作为目前市场第一高 价盘，具有一定的参考价值，赋予权重 20％。 中舜鲁中国际： 同区域同是福建开发商的高层楼盘，在售项目距离本案最 近，且小高层部分户型相同，具有较高参考价值，赋予权重50％。 安 泰 首 府： 城西的楼盘，是泰钢自行开发的，部分对外销售，因为其建筑质 量得到认可及周边信誉楼商业氛围浓厚，具有一定参考价值，权重15%。 书 香 美 域： 城西楼盘，项目以托斯卡纳风格，产品涉及别墅洋房高层，周边有 凤城中学同样具有参考价值，赋予权重15％。 主要竞争对手价格系数表 系数 清水湾大公馆 中舜鲁中国际 安泰首府 书香美域 均价 5100 4900 4780 4500 位置系数 110/100 105/100 103/100 101/100 规模系数 96/100 98/100 98/100 98/100 规划设计系数 99/100 102/100 98/100 100/100 产品类型系数 99/100 99/100 101/100 102/100 装修标准系数 100/100 100/100 100/100 100/100 配套系数 105/100 103/100 103/100 102/100 园林环境系数 98/100 99/100 97/100 98/100 周边环境 103/100 101/100 99/100 98/100 发展商及项目品牌系数 100/100 102/100 103/100 100/100 比较价格 4649.25 4490.16 4696.08 4550.01 权重 0.2 0.5 0.15 0.15 建议价格 （元/㎡） 4334.34 计算说明： 以本项目预定价位为基数100，并与前期各组团各项条件进行比较，作出系数评定，再得出初步比较价格；（计算公式：比较价格=对比项目价格÷位置系数÷规划设计特色系数÷园林环境系数÷产品类型系数÷装修标准系数÷临近配套设施系数÷发展商品牌系数） 将比较价格按照各对比项目的可比性进行权重的调整，综合后得出最终建议价格。（计算公式：建议价格=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b+……） 由以上表分析比较可得：项目推售时的市场比较价格 4334.34 元/㎡，对此进行上下3%的误差修正，得出定价幅度为4204.30～4464.37元/㎡。 定位分析 根据本项目的大盘形象及高端产品形象定位，切合市场营销策略，对市场定价进行修正： 修正考虑因素： 莱芜世纪城做为中联上鼎在莱芜当地第一个项目，缺少品牌认知及客 户基础（当地客户对外来开发商的认可度不高）。 项目体量为莱芜第一，做为大盘需要入市一炮而红抢占市场份额。 现行政策银根紧缩，考虑一期资金回笼速度应采用亲民价位，树立高 性价比楼盘形象。 因此，建议市场策略定价为：4200元 价格走势和付款方式策