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《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究》 三、车位、车库的权利归属 在承认车位、车库可以作为建筑物区分所有权客体的前提下,我们再来讨论车位、车库的权利归属。 (一)依车位、车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断车位、车库的权利归属 有观点认为,判断车位、车库的权利归属的主要依据是车位、车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果车位、车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该车位、车库的面积(指分摊面积),该车位、车库应当属于全体业主共有。反之,如果车位、车库的建筑面积未作为公摊面积,则该车位、车库通常应属于开发商所有。○19本文作者对此不敢苟同。 第一,根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)规定,独立使用的地 下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积,不进行公用建筑面积的分摊。由此可见,法律上并没有强制规定车位、车库应列入需分摊的公用建筑面积,因此,车位、车库的权利归属并非必然归全体业主所有,这就为当事人约定车位、车库面积为公用面积留下空间。在当事人约定车位、车库建筑面积为公用面积由业主分摊之后,车位、车库的所有权就应归业主共有。但是,业主分摊车位、车库建筑面积的前提是,车位、车库依法应计算建筑面积,依据建设部规定,如果车位、车库层高小于2·20米则不应当计算建筑面积,这部分车位、车库即无法依建筑面积分摊规则来判断权利归属。 第二,依据建筑物区分所有原理,共有面积的分摊首先应当确定的是专有部分的面积,而后依据其与所有(一切)专有部分之比确定业主在共有物中所持份额。之所以明确小区业主在共有物中所持份额,是因为须确定共有人所享有的权利和承担的义务的份额。然而,现实商品房交易中,商品房的面积是套内面积(专有部分面积)与分摊共有面积之和,并以此作为计价依据。这便造成一种假象,业主花钱购买的就是这两部分面积的房屋,分摊面积中未包含车位、车库,自然不对车位、车库享有所有权。其实,业主已经支付了车位、车库的房价款,开发商已经将车位、车库的建造成本纳入整个房屋的成本,在房屋销售中收回。开发商销售房屋的计价方式有三种:其一,单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积及车位、车库分摊面积之和;其二,单价乘以套内面积与地上建筑物的共有分摊面积之和;其三,单价乘以套内面积。房屋的 总价是由合同双方约定的,在总价相同的情况下,采用第一种方式销售的,单价最低,采用第三种方式销售的单价最高。无论用哪种方式销售房屋,都应获得车位、车库的持份权。由于分摊的共用面积难以自行测算,请求专业机关测算价格过高,为了让消费者放心,某些城市采用上述第三种方法售房。倘若买房时不计算分摊面积便不享有分摊面积共有权的,那些按第三种方式购买房屋的便不对公用部位享有任何权利。这岂非荒唐至极?不容否认,开发商对车位、车库投入了大量的资金,但在房屋销售后,该投入已从交易中得到回报。○20 第三,以是否分摊建设用地使用权作为判断车位、车库归属的标准也是不可行的。因为:其一,依文义解释,“房屋占用范围内的土地”应仅指房屋“占用”范围的土地,房前屋后及楼宇之间的土地均不包括在内,这些土地的使用权仍属于开发商。目前,房地产权证只记载房屋面积而不记载建设用地使用权面积,业主到底享有多大面积的建设用地使用权,并进而分摊了多少建设用地使用权出让金,是不明确的,这就为文义解释留下余地。其二,有人认为,开发商可以通过以车位、车库建筑面积分摊建设用地使用权出让金,以保留对车位、车库的所有权,本文作者认为不妥。依据建设部的有关规定,计算建筑面积的房屋,层高均应在2·20米以上,低于2·20米的不计算建筑面积。可见,车位、车库面积是否计入小区总建筑面积,只是一个建筑测量问题,而车位、车库所有权的确认是一个法律问题,二者没有直接的因果关系。 (二)依车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属 该观点从成本角度认为,开发商如果将车位、车库成本分摊到建筑成本中去,并由所有业主共同分担此项费用,则车位、车库成为业主建筑物区分所有权的共有部分,开发商对业主共有的财产无处分权。○21在实践中,很多人认为,车位、车库的归属要看小区车位的建设成本是否进入住房销售价格确定。例如,《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(试行)中就规定:“住宅小区的配套建设项目,投资摊入售房建设成本的,其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等),投资未摊入售房建设成本的,其产权属投资者所有,并按规划要求使用。”《安徽省物业管理条例》规定:“物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用、非经营性车场车库为共用