验收与入伙..pptVIP

验收与入伙 邢国威 xingguowei@263.net 案例： 某日，正在上班的张先生接到一个电话，是派出所打来的，说他家窗户从楼上掉了下来，请他回家一趟。 张先生赶快回到家，发现果然窗户从楼上掉了下来。正好砸在了一辆奔驰车上，当时保险公司的工作人员和派出所民警都在。民警和张先生核对了情况，签字后继续上班，之后车主也没有再找张先生。 张先生以为事情这样就了解了。没想到，半年之后，张先生突然收到法院送来的传票。原来，保险公司在法院起诉了张先生，要求其赔偿奔驰车损失7万多元。张先生顿时傻眼了。 问题？ 张先生有责任赔偿奔驰车损失吗？ 张先生该怎么办？ 一审法院第一次开庭。 《民法通则》第一百二十六条　建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 追加开发商为共同被告。 张某购房后，房屋在验收中出现裂缝、门窗质量、安装等多处问题。因此，张某与小区其他业主将验收中问题在验收清单上进行了记载，并与开发商交涉问题解决办法，没有办理房产证。 《民法通则》第一百二十六条　建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 问题： 张先生有责任赔偿奔驰车损失吗？ 提出证据：整栋楼房门、窗的鉴定报告。 调解。 分担。 张先生的态度。 法院判决，开发商承担全部责任。 一、业主入伙时的验收 （一）竣工验收、物业服务公司接管验收 竣工验收 (物业服务公司)接管验收 案例：香溢世纪花城建筑质量问题 江苏省连云港市新浦区 建设单位是连云港市香溢房地产开发有限公司，小区一期住宅2004年、二期住宅2005年使用，入住后业主发现许多小区建筑质量问题. 1.单元门质量问题 香溢世纪花城住宅小区二期的单元门安装和材质都存在严重问题，使用的铁皮很薄，造成锁、门把、闭门器、螺丝上不紧；铰链焊接不牢固，门框、门扇极易变形，不锈钢片脱落；玻璃镶嵌可能是缺少缓冲装置，玻璃极易碎裂。交房时单元门的对讲系统却不能使用。 2.道路施工质量存在严重问题 小区内部分道路用装饰墙面的石板铺路，这些石板厚度1~2cm不等，且极为松脆. 下水不畅，下雨天积水严重。 野蛮施工致使路边大理石路边石严重损坏，几乎没有多少完好的路边石。 石阶多数严重起拱、开裂、变形。 3.绿化景观方面的问题 二期工程绿化景观不按设计施工，一些景观在实际施工时被偷偷裁减。 相当多的树木与草皮枯死，或由于反复维修地下管道造成多处草皮、路面破坏，至今未补种修复。 4.房屋施工问题 (1)墙体渗水问题： 许多住宅均存在雨天墙体渗水，造成墙面潮湿起鼓，而且大部分至今未修复。一场大雨过后50多户向物管报告墙体或门窗漏水，这还不包括尚未入住的业主的住宅。花巨资精心装修的房屋，经这样反复渗水一折腾，已经面目全非，无数次报修，开发商千呼万唤之后来糊弄几次，墙体门窗还是照漏不误。 (2)室内外墙皮脱落问题 (3)暖气管道、下水管道质量问题 暖气管道、下水管道由于施工和材料质量问题，屡有堵塞、损坏、泄露。业主报修日益增多。殃及草坪、道路经常被开肠破肚。施工过后，被破坏的草坪、道路，很少能修复完好，造成投入使用不久的住宅小区的草坪、道路已经伤痕累累。 (4)卫生间下水管道泄漏经常发生，据统计2007年2月~9月7个月间以卫生间为主的下水管道泄漏就发生了49起。 (5)部分一期住宅室内PVC排污管由于材质及安装问题发生变形，曾发生20多起渗漏，业主反映后开发商开始一拖再拖，等拖过了维修期后，开发商遂公开以保修期已过为由拒绝维修。 (6)暖气计量表放在雨水井内，该井无下水通道，造成计量表锈蚀损坏。 6.塑钢门窗质量问题 二期居室塑钢门窗的质量普遍质量较差，较多的门窗出现损坏，下雨漏水，问题不断。 另外开发商在广告中称香溢小区的窗户玻璃是中空玻璃，可是在实际售房时，开始的部分购房合同中规定使用中空玻璃，后来与业主签订的购房合同中竟暗中抹掉了这一规定. 不管是否在合同中规定使用中空玻璃，在实际施工中，均是部分使用中空玻璃，部分使用普通单层玻璃，这种偷换建筑材料的行为被业主发现后，业主要求开发商，全部安装中空玻璃，开发商虽口头答应补装，但就是不兑现. 7.小区服务安保设施质量问题 被开发商拿来在广告中炫耀的智能化远程抄表、周边防范红外报警设施性能很不稳定，几乎不起作用：机动车通道电控门屡修屡坏。业主、物管多次反映开发商一直不予解决. 8.小区景观水系渗漏严重 小区景观水系使用自来水，由于防渗漏处理不到位，存水渗漏极其严重。初步估算，每天耗水至少二百余吨，且水已渗入44#小高层地下车库。 9