世联万科运河东一号等知名商业街研究报告69527786分析.ppt

商业氛围营造具象表现——地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件 商业氛围营造具象表现——小品 商业氛围营造具象表现——文化景观 商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮箱、电话亭、路牌、垃圾桶 商业氛围营造具象表现/配套性设施——闲椅、吊床 商业氛围营造具象表现——灯光工程 商业氛围营造具象表现——灯具 公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌 商户招牌的设立——墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门头招牌 街区园林绿化 商业单元设计 成功商业街建筑规划设计原则 短街 窄道 曲径 共享 焦点 交通 停车 文化 氛围 软件 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 北京“巨库”时尚卖场的定位失败 北京巨库：定位于35岁以下时尚青年卖场，无论从包装设计、概念、商场内的装修和宣传攻势等各方面都花费了心思 2003年，“巨库”实行售后包租，在短短半年时间内，总面积为3万㎡的店铺即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。 然而，开业半年来小商户们惨淡经营，承诺2年期、每年支付8%的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。 巨库的定位的硬伤 交通不便：巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。 消费者缺失：项目片区蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80-90年代建造的房屋，居民年龄在40-60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具备一定消费力。 主力商户缺失：缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力； 现实屈服理想破灭：开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和收益 软件 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 东莞金月湾招商的失败 软件 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 直接销售模式带来的经营恶果 广州中华广场 杭州涌金广场 广州中旅商业城 中华广场由于一楼分拆销售，导致初期经营一直不温不火，后收回经营权统一经营才有后来的中华广场的威名。 涌金广场位于西湖边钻石地段，但是这个怎么看怎么好的商业地产项目交房四五年了，至今还不能全面开业，众多投资客被死死套牢，成为杭州商业地产永远的“痛”。 中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营，项目多次启而不动，不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中。 亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与开发商之间利益诉求的矛盾激化，导致百盛退出。 长春万达高额溢价销售所引发的失败后果 2003年1月，长春万达内铺价格为2.8万元/㎡，临街外铺最高卖到6.68万/㎡（最小的商铺近百万元，最大的临街商铺超过1300万），这成为长春历史上最高的商铺价格。 “与世界500强为邻”，“和巨人一起飞”。这样捆绑“世界500强”的营销模式，让万达在购房者“投资案例分析”的宣传广告中，作出了“一个面积为27.2㎡，售价为149．6万元的店铺，6．5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”的惊人回报预期。有了较高的收益预期，万达又宣称精品商铺是“带租约发售”（大意为“你要买的商铺，我已经替你租出去了”），引导业主“用别人的钱，做自己的铺”。 而广场开业之后，当初叫价500元/㎡·月的商铺，最多只能租到350元，开业6天后即宣告停业，让很多业主发现自己倾家荡产买来的黄金店铺由于客流太少而根本出租不出去，终于揭竿而起。　　 商业街成功运作规律 硬件 软件 后天： 先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划 商业氛围 建筑 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 时间 政府资源 商业街运作的系统体系 跨越商业和地产两大领域， 涉及众多专业协调统一，运作繁杂， 涉及众多关键因素不可缺失。 * 本报告是严格保密的。 * 商业街研究 世联研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 世联对商业街的理解及观点 世界级商业街的规律对本项目的启示 巴黎香榭里大街 纽约第五大道 东京银座大街 伦敦牛津大街 主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠 关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局