XX园销售执行报告（DOC41页）.DOC

趣 园 销售执行报告 深圳市花样年投资发展有限公司 暨 潘总 台鉴： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交趣园项目的后期执行报告，供贵司决策时参考。 本册执行报告是根据前期策划报告、与贵司的多次会议，结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。 由于时间和资料的限制，未必能将趣园的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。 专此送达，敬祝商祺！ 深圳市星彦地产顾问有限公司 2003年6月28日 目 录 第一部分 物业定位评估 总体市场现状/ 5 项目定位/5 目标客户定位/11 营销战略/11 第二部分 价格 厘定价格的相关因素/ 14 价格定位/ 14 价格策略/ 15 定价原则/ 16 付款方式/ 16 回款计划/ 16 第三部分 营销氛围形成 包装总纲/ 15 应用系统/ 15 营销通路包装/ 15 卖场形象包装/ 17 形象宣传包装/ 17 第四部分 销售实施 销售总体战略及目标/ 21 销售阶段及进度/ 21 销售阶段工作安排/ 22 销售前期准备工作/ 24 销售管理/ 25 第五部分 推广策略 总体策略/ 28 核心卖点/ 28 推广主题/ 28 阶段安排/ 29 媒体组合策略/ 31 费用预算/ 36 市场风险及应对策略/ 38 附件： 1、 回款计划表  第 一 部 分 物 业 定 位 评 估  总体市场现状 总体经济形势不容乐观：英国《经济学家》杂志2003年5月31日公布的一项调查结果显示，今后4年内全球房地产价格预计将会缓慢下跌。在当前全球经济依然不景气的情况下，这种跌势将给世界经济进一步带来负面影响。 深圳房地产市场价格战愈演愈烈； 非典的余悸尚未完全消散，市场前景不容乐观； 市场高端产品由于目标客户群较小，竞争压力日趋增大。 项目定位 项目现状 目前主体工程已进行到首层，预计在10月封顶，2004年12月入伙。 ■ 技术指标 总用地面积：3393.9 m2 总建筑面积：17287.1 m2 其中：住宅 13370.1m2 容积率：3.94 实用率：79% 车位：100个 总户数：247户 建筑密度：22.13% 建筑绿地率：30% 总层数：23，住宅层数22层 ■ 户型比例及结构 户型 功能 面积m2 套数 比例% A 2房1厅1卫 69.96 21 9 B 2房1厅1卫 64.81 21 9 C 1房1厅1卫 57.99 22 9 D 1房1厅1卫 47.99 172 73 合计 236 100% SWOT分析 优势（S）： 均有深圳高尔夫景观； 地处中心区和车公庙两大商务区之间； 环境幽静，具较强私密性； 产品具个性化（电梯分层到达，会员制）； 送个性化精装修，轻松入住。 劣势（W）： 项目体量小，会所经营面积小； 推广费用有限； 三梯11户，私密性不足； 临滨河路，有一定的噪音污染； 机会（O）： 周边市场上暂时没有同类产品推出。 威胁（T）： 产品被市场认知需要一定的时间和过程； 期房销售难度较大，增加了项目风险。 项目四至景观 【项目北向景观】 【项目西北向景观】 【项目西南向景观】 【项目东向景观】 【项目西向景观】 【项目入口】 综合评价及定位 综合评价 景观：本项目地处深圳高尔夫以南，具有先天的自然景观优势，户户均能引景入室，提升了项目的价值； 户型：户型设计充分考虑了景观的利用，以及未来公寓的使用。主打50平方米的小户型位于建筑中段，为“一室一卫+开放式厨房”的户型，在东端、中部、西端三处根据外部景观特点和采光面条件考虑非北向景观的可能性，设置“一居一卧一工作间一卫一厨”的户型，四种户型针对不同消费群体设置，在考虑景观的均好性的同时充分满足未来使用者的个性化需求； 会所：特色顶级餐饮、 SPA、红酒廊、雪茄枋，一个社会名流、商务精英的聚集地，寓商务交流于休闲之中，为会员搭建信息共享的商务平台； 个性化管理：公寓一户一卡，电梯分户直达；全精装修，全方位星级酒店管理，体贴入微好管家；会所实行会员制管理，拒绝非会员的进入； 由于开发体量较小，营销费用受到限制； 会所规模较小，不利于项目品质的提升。 综合定位 深圳首家会员制公寓 以会员制来实现公寓的私密性和尊贵感，并推崇项目的首家概念，体现产品的罕有和值得珍藏。 目标客户定位 本项目的目标客户应为位于社会较高层面，事业有成的社会各界的顶尖人士群体，以及商务接待比较频繁的公司及社团，具体可分为以下几类： 深圳各大企业主、高级管理者； 高级公务员； 商务接待频繁的公司及社团； 深圳各行