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营利性养老地产用地问题法律研究 　　摘 要 通过介绍不同类型养老地产的开发模式和经营模式，对于营利性养老地产用地性质和种类分别进行重点阐释，并结合国内现有的已开发成型的项目案例对养老地产的用地问题加以法律分析，最终得出三个营利性养老地产用地低风险发展方向。 　　关键词 养老地产 国有出让土地 划拨土地 集体建设用地 　　作者简介：王玉，浙江工商大学法律硕士研究生，研究方向：民商法。 　　中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）11-275-02 　　养老地产是养老的社会主题和地产的商业主题相结合的商品，一般也称作老年住宅，它是老年化商品经济时代的产物。随着社会老年人口的增多和经济水平的发展，使得养老地产这种独特的房地产产品日益成为人们关注的焦点。现阶段中国房地产企业、保险公司等民营资本大量注入养老地产领域的开发建设，而其中对于企业前期资金投入影响最为重大的、决定养老地产项目商业模式和融资前景的因素就是养老地产的用地性质。 　　一、养老地产的开发模式 　　（一）公营非营利性养老机构 　　公建公营养老院规模相对较小，基本在2万平方米以下，绝大多数位于城市中心区，依托成熟地段的商业、医疗配套，以小规模开发及政府适当财政补助。 　　（二）公建民营非营利性养老机构 　　公建民营养老院规模也控制在2万平方米以下，绝大多数位于市中心，一般没有自身的大型配套，依赖市中心的商业及医疗设施。主要表现为承租政府的楼宇物业，经营养老机构。 　　（三）民建民营非营利性养老机构 　　民建民营的非营利性养老机构主要分为两类：家庭式养老机构和老年公寓式养老地产项目。 　　（四）民建民营营利性养老地产项目 　　民建民营的营利性养老地产也分为两大类：单一养老主题的大型养老地产项目和结合住宅等开发的组团式养老地产项目。 　　二、养老地产的经营模式 　　（一）销售模式 　　拥有产权的养老地产，盈利模式接近普通住宅开发，以销售收入为主要资金回笼渠道。 　　（二）租赁模式 　　1.销售长期使用权模式 　　在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。 　　2.会员制模式 　　根据中国传统的消费习惯和置业惯性，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。 　　3.押金模式 　　缴纳一定金额的押金后，每月支付一定比例的护理费用。押金分月偿还或到期偿还。这类盈利模式与租赁经营类似，但押金的设置在项目运营前期形成了大额资金的流入，有利于缓解租赁经营的高昂开发成本和财务成本。 　　4.设施使用费模式 　　在不涉及产权的情况下，缴纳一定金额的设施使用费获得入住资格，金额不高，对消费者会产生心理障碍，也无法缓解资金压力，因此这种形式目前逐渐被会员制所替代。 　　三、养老地产用地性质法律分析 　　（一）非营利性养老地产用地性质——划拨土地或者集体建设用地 　　运用前三类开发方式开发的养老地产，属于以政府为主要推动力量完成的公益性质的养老机构，在用地性质上一般采用划拨土地或者集体建设用地。虽然老年住区的建筑用途是住宅类别，但非营利性的老年住区从性质上具有福利性和公益性，应当属于“公共管理与公共服务用地”中的“医卫慈善用地”。 　　（二）营利性养老地产用地性质——出让土地、划拨土地或者集体建设用地 　　营利性养老地产主要指养老地产开发方式的第四种，由大型地产公司、保险公司等民间资本为主导开发的以盈利为根本目的的养老机构。 　　根据公益性所占比例的不同，养老地产的用地性质也存在差异。 　　1.完全市场行为 　　此类型养老地产以中高档的养老住宅和老年公寓居多，经营方式上没有限制。土地性质是国有出让土地。但在用地性质上出现了混乱。现有大型养老地产项目的用地性质有商业用地、住宅用地和综合用地三大类。由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现了诸多问题： 　　（1）住宅性质的用地问题：以北京太阳城为例，在其开发过程中，资金的融资难度是制约其快速盈利的主要障碍，政府认为其是住宅开发项目，没有任何政策扶持；银行认为其是养老项目，没有成熟的项目运营现金流，无法测算收益，存在风险，无法对其提供贷款。导致太阳城只能通过自有资金，分组团开发，10年时间才达成盈利。 　　（2）商业和综合用地性质的用地问题：商业用地和综合用地的使用年限分别为40年和50年，照比住宅用地的70年差距甚大。而且《物权法》第149条规定：住宅建设