物业服务企业的风险物业服务企的风险.doc

物业服务企业的风险主要 来自于所管辖物业小区的安全。 小区安全风险的类型 1、治安安全风险 物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等 暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。虽然《物业管理条例》第 四十七规定:物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作， 但我们物业服务人员在管理服务中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。 现在怀化各物业小区基本上都实行了封闭式管理，但笔者发现无论是白天 还是晚上，不是本小区业主的外来人员都能通畅无阻的自行出入，小区的门岗 形同虚设，巡逻又不及时，这给犯罪分子提供了可乘之机。一些犯罪分子白天 进来采点，晚上实行盗窃。如果在入室盗窃过程中业主突然回家看到有人行窃， 必然会奋起阻止。在这种情况下犯罪分子也会不择手段做出伤害业主的行为， 使业主的人身、财产受到损害。因秩序维护员没有履行其职责，业主必然会要 求物业公司对其进行赔偿，让公司蒙受经济损失。另外，一些业主以小区得不 到安全保障为由拒绝交纳管理服务费，使后续的服务工作难以开展。 2、消防安全风险 消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的 一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可 能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区 消防安全管理主要存在以下一些问题。 一是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度。一些物业服 务企业的日常工作重点可能仅仅停留在秩序维护、保洁及维修上，消防安全责 任和管理责任没有得到落实。谁都可以负责，但谁都不愿负责，造成管理真空。 二是消防设施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题。这主要是物业 服务人员没有做到日常巡视检查和维修，使消防设施处在停用状态。比如消防 管道里没有水，水带没有枪头(消防水枪头容易被盗)，灭火器过期，在这种情 况下一旦出现火灾将失去救火的最佳时机。 三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防车道是普遍的问题。市场 经济的发展使拥有私家车的人越来越多，而此前物业小区的规划设计并没有考 虑这一点因素，现有的车位不能满足停车的需求，业主的车辆就乱停乱摆了， 占用消防通道，堵塞了消防车辆的进入。业主的无序停车，埋下了消防隐患。 四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，出现消防事故 时不知道台何去处理，有些服务人员甚至不会检查小区消防设施。因为不了解 所以对消防的严重性不重视，认识不够，容易忽视对消防设施的检查和维修， 造成消防安全隐患。 3、交通安全风险 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企 业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、 防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物业服务企业所面临的 交通安全风险有以下几点: 一是小区交通出行安全管理风险，如何正确处理人、车、路的关系，在保 证小区交通安全的前提下，使得行人和车辆能够出行畅通，避免车辆之间的碰 撞、刮擦和对行人、小区设施的安全造成损害等。 二是小区车辆停放秩序管理风险，主要是如何运用车辆管理制度，让车辆 进行有序的停放。如果管理不好，车辆就会乱停乱放，造成其他业主的不满， 影响小区的安全秩序。车位不够让部份车辆停在公共场地，而公共场地是全体 业主共同所有的，所收的费用也应是全体业主所有的，物业公司收了费用，没 有车的业主肯定会有怨言，引发投诉和茅盾。 三是小区内车辆的停放安全管理风险，主要是如何制定车辆进出管理制度， 对车辆停放状况进行监控，防范和制止小区内外人员对停放车辆及车内财物进 行的不法侵害等。对车辆停放的监管力度不够使车辆丢失，将给物业服务企业 带来经济损失。有一则案例讲述的是一辆小汽车在小区的停车场丢失，价值几 十万。当时业主就要求物业服务公司全额赔偿，并提供了相关的收费单据。物 业公司以收费单据上已注明此费用为车位使用费，不是车辆保管费，不负车辆 保管责任为由拒绝赔偿所有费用。经法院审理后，称物业公司虽然在收据上注 明了不是车辆保管费，但在服务中仍然存在过错，应承担相应的赔偿责任。 4、设施设备的安全风险 物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、 设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区 内设施、设备的安全检查与管理等活动。在实际的物业服务工作中，物业小区 内设施设备的安全隐患可以分为以下几个方面:一是小区共用设施、设备安全 隐患，如电梯故障致人损害、供电设备发生故障等;二是小区景观构造、休闲 设施安全隐患，如健身器材脱落、断裂致人损害等;三是小区内物品堆放、设 备安装、施工安全隐患，如小区因道路、雨水井、化粪池等维修开挖作业未加 有效防护或提醒，而致行人坠落受伤等。