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项目筹谋书-筹谋书 经由过程对润沂ё俜项目的初步剖析，我们感应这将是一个可塑性很是强的项目，经由过程专业的营销和筹谋操作，它不单可浮现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。 众成伟业房地产营销打点有限公司 目录 二、项目剖析 三、项目定位 五、产物建议 六、推案策略 一、市场布景 八、发卖执行 七、广告策略 济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场成长的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场组成要素的特征，简析如下： (一）九九氖之前，被动发卖的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择规模小，客户采办存在必然盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统不美观念束厄狭隘严重，不正视客源心理及市场成长特征，主不美观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业发卖机构极端排斥。 九、公私人介 项目特征：产物形式单一若干好专制为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有较着区域性特征（集中在千佛山周边）。 发卖特征：无整体营销思绪，盲目追求高利，定价偏高，且无有用的默示及宣传手法，不注重品牌的培育和树立。 （二)XX年往后，振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征：客源条理普遍，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商自动追求新的开发理念，对营销筹谋理念逐渐接管，同时专业发卖人才带来的前进前辈理念也影响了开发商的思惟，起头注重客源需求，逐渐向以产定销的路线挨近。品牌意识已年夜年夜增强，年夜量实力雄厚、理念前进前辈的外埠开发企业着眼于济南房产市场的精采成长前景，进而纷纷抢占济南市场。同时因为政府对土地资本进行统一打点，降价起头上升，催促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部门资金实力衰、打点不完美、开发理念陈旧的小企业将面临严重考验。 项目特色：产物多元化，在仍以专制为主的同时，小高层慢慢为市场认可，高层也占领必然市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色光鲜，而且小区品质不竭晋升。 发卖特色：价钱趋于合理，市场呈现整合态势，营销理念随专业发卖机构的介入慢慢为市场接管，人员日趋专业化，宣传手段不竭翻新。 在上述市场布景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较年夜转变： 1、客户需求的转变 oslash;对于能承受2500-4000元/m2价钱的客户，在追求上述要求的根基基本上，加倍注重楼盘的个性、内在及升值潜力，对小区的整体规划要求较严酷。 一、市场布景 （一）当地客源： oslash;能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内在，同时对开发商的天资、楼盘的知名度、社区情形也很是注重。 地舆情形：慢慢打破了地域限制，市场全方位成长，年夜传统的操作地段创品牌，到创品牌而创地段。 四、客源定位 产物情形：产物多元化，专制仍为主力，小高层成长较快，并逐渐为市场所接管。 此鱿负 小高层成长分三个阶段： （1）以九九年开发的小高层社区泉景x四时花园为标识表记标帜，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并惹人了南方前进前辈的营销模式并进行包装筹谋，注重了前期宣传，引起巨年夜冲击，前期发卖达到精采的效不美观。 （2）以金泰花园、洪西花园、年夜明翠庭、金冠花园等点式小高层的年夜规模开发为标识表记标帜，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，而且点式小高层的建筑短处逐渐吐露，是以点式小高层呈现好景不常的势态。 oslash;能承受价钱在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的纯挚追求知足栖身要求、工程质量，向追求舒适性、平安性、私密性标的目的改变。 2、市场情形的转变： （3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层标的目的成长，而且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。 3、开发商的转变趋向 oslash;开发理念由传统的单一模式向多样化、人道化、特色化、理念化标的目的改变，并慢慢成立了品牌不美观念，具备了较强的竞争意识。 oslash;营销方面：竞争的激烈带动了发卖手段的不竭翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款体例，到今天的炒理念、规模、品牌，而且营销已越来越成为一种全程性筹谋行为，必需注重前期筹备工作，要熟悉当地情形并与之连系，体味客户心态。 1、根基情形： 本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山通衢，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，年夜而拉动区域经济的繁荣。东临高新手艺财富开发区，众多知名国际国内年夜公司投资于此，本案正处于这两个成长区域的中心位置，交通便利，地段的升值潜力巨年夜。 十、