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第三讲 房地产基础知识 工程知识 一、工程进度： （1）钻探：初勘（扩初设计 ） 详勘 （2）基础工程： 桩基：（类型）人工挖孔桩、沉管灌注桩、预制静压桩、锤击 　　　　　 　　 　 桩、锚杆桩、围护桩 （3）土方开挖 （4）浇注底板 模板制安 钢筋制安 浇捣砼 （5）钢筋砼工程 （6）砌体工程 A、外墙 内墙：空心砖、实心砖、轻质内隔墙 B、墙体粉刷 （7）楼地面工程 （8）安装门窗 （9）外立面装修 （10）屋面及地下室防水工程 （11）设备安装调试 （12）竣工验收投入使用 特种验收：电梯——劳动局 锅炉房——安全站 水——自来水公司 电——供电局 电信——电信、邮电 消控中心——消防总队 二、楼盘施工进度表： 楼宇 开工 出地面 结构封顶 竣工交房 总计 多层6F 0 2个月 2个月 4个月 8个月 小高层18F/1B 0 4个月 5个月 8个月 17个月 高层30F/2B(带装修) 0 6个月 8个月 10个月 24个月 三、建筑分类： 1、一幢建筑的组成：由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分构成。 2、建筑的结构： 依建筑物本身使用性质和规模的不同，可分为单层、多层、大跨、高层建筑。 单层及多层建筑的主要结构型式分为墙承重结构、框架承重结构。墙承重结构是指由墙体来作为建筑物承重构件的结构型式。框架结构则主要是由梁、柱、板作为承重构件结构型式。 依结构构件所使用材料的不同，目前有混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构之分。 混合结构又称砖混结构，它是多层建筑的主要结构型式。 钢筋混凝土结构是发展较广的一种结构型式，也是我国目前高层建筑所采用的主要结构型式。 四、工程规划设计分析内容： 第一部分：概述 1、背景分析 2、区位与环境分析 3、工程概况 4、总平面图 5、各层平面图 第二部分：规划 1、组织结构分析 2、交通组织分析 3、绿化系统分析 4、防灾规划分析 5、智能化物业管理分析 6、公建和市政公用设施分析 7、给排水规划 8、电力规划 9、电信规划 10、投资估算 11、经济指标 第三部分：景观分析 1、空间解析 2、立面分析 第四部分：建筑 面积概念： 一、总体平面图 征地面积：征地范围内的面积，包括社区外道路用地面积。 例：凯旋花园征地面积15933M2（23.9亩） 用地面积：（也称使用面积）开发商实际可使用面积。 例：凯旋花园用地面积14200M2（21.30亩） 基底面积：（也称占地面积）建筑物所占地皮面积。 例：凯旋花园基底面积4980M2 建筑密度：基底面积/用地面积，该指用来标控制或说明小区建筑物的密度，即空地与建筑物之间的比例。 例：凯旋花园建筑密度为35.07% 总建筑面积：小区内所有建筑物各层面积相加之和。 以凯旋花园公寓为例，即公寓、大堂、会所、幼儿园、商住楼面积之和70700M2 容积率：总建筑面积/用地面积，该指标用来控制或说明开发的建筑总量及高度与用地面积的比例关系。 例：凯旋花园容积率为4.98 绿化面积：小区内所有绿化面积之和。 例：凯旋花园绿化面积4692M2 绿化率：绿化面积/用地面积，该指标用来控制或说明小区绿化面积的大小。 例：凯旋花园绿化率33% 二、平面图 共 墙本 墙 使用面积(法定名称为套内建筑面积)：套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 建筑面积：为套内建筑面积与共有建筑面积之和。 面积计算及分摊：（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则） 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共用建筑面积之和。 一、套内建筑面积、共用建筑面积计算及分摊： 单元式房屋建筑面积：私有（套内）建筑面积、应分摊的共用（共有）建筑面积。 1．套内建筑面积由以下三部分组成： A、套（单元）内的使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 B、套内墙体面积； C、阳台建筑面积。