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城镇休闲步行街暑期调查报告 ——09国际经济与贸易 刘高伟 商业街在我国历史发展悠久，其历史可以追朔到唐朝以前，从最早行走江湖的卖货郎到后来的叫卖街，到现在繁华象征的商业街，经过过几次转变，日益走向成熟。随着大众消费理念的转变和商业模式的创新与发展，商业步行街在世界各地区迅速发展起来，并逐渐成为各地区的一张富有含金量的名片。去年寒假回家，有关高沙商业步行街的宣传广告铺天盖地，其在家乡的知名度大幅提升。大家都在议论：高沙人是不是能真正拥有自己的商业步行街？商业街的前景咋样？会给我们带来什么？怀着这样的心理，我于暑假在镇上进行了本次调查。一来，增加自己的一些社会活动经验，二来，了解家乡商业发展情况，意义非常重大! 在调查实践之前，我做了细致的准备工作，并请该项目主管做向导帮助我完成了这次调查。在采访过程中，受访人员的礼貌态度和真挚感情并对我敞开了心扉，这一切令我意想不到。 项目所在地情况介绍： 我的家乡在著名将帅蔡锷的故乡——邵阳市高沙镇，其素有“小南京”之称，可见以前家乡商业贸易有多么的活跃。高沙镇，位于洞口县南部，东与黄桥接壤，西与花园相邻，南与武冈毗邻。辖区面积41万平方公里，人口约14万，高沙古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。高沙交通方便，物产丰富，商贾云集，长久以来为洞口、绥宁、武冈三县木材、粮食猪禽集散地，同时也是邵阳西南地区的交通枢纽，地理位置十分优越。 项目规划： 高沙商业步行街该项目是人民政府尝试运用新的开发模式，来启动老城区的开发建设，即把项目整体包装，向社会公开招标，拍卖经营开发权，所有物业按评估事务所的评估价，由开发商向政府购买。经过激烈竞争，20年由通过公开拍卖以万元取得开发建设权。该项目的规划设计方案是政府向全省范围内的设计院招标，由建筑设计院中标完成堪察设计，按照竞拍要约条件，中标人要对商业步行街公益性设施等按规划要求建设好，移交城管部门。开发商在建过程中按照设计方案，坚持高品位、高质量进行施工，呈现在人们面前的是一幢幢商住楼成流线型的走向，房屋建筑错落有致，洋溢着浓郁的现代化气息，为我增添了一道靓丽的城市景观。我认为，商业步行街的成功建设，对我改造老城区、整合商业资源和更商业结构，起到推动作用。步行街建设使废弃闲置的旧厂区变成繁华的商业购物区，周围的商业老街从原来单纯的商业零售拓展而融合为步行街的一部分，功能提升为综合购物、休闲、娱乐一体化的全方位经营服务；随着居住环境和人们生活质量的不断提高，行人被步行街所吸引，形成了以浏览、散步、购物为主要形式的商业场所，从而增加了消费，促进了临街商业形态的发展和更新，成为城市新的经济增长点。本项目实施后，将从根本上改变目前高沙镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，为高沙经济社会的发展、高沙城市品位的提升和人民群众的生命财产安全发挥积极作用。本项目实施后，将使高沙镇区主城区交通通行能力大大提高，车流更为顺畅，从很大程度上解决高沙镇商业中心区交通堵塞和拥挤的被动局面，有利于社会的正常持续发展。节约汽车运输成本，节约客货在途时间及减少交通事故费用、货损费用。本项目实施后，使高沙镇休闲步行街周围的铺面及房地产价值得到提升，有利于提高群众的生活水平和店铺等不动产的经营收入。 项目可能会遇到的困境宏观经济形势的影响。由于受全世界通胀压力的影响，国内整个经济发展速度放缓，就业面临压力，消费增长速度大打折扣。同行业竞争激烈。步行街的开张，一夜之间，冒出近间与相同经营性质的店铺 1-1经营者对商铺竞争饱和度看法图 根据据调查问卷统计，认为同类商铺过度饱和的占44.68%，认为饱和的占38.3%。面对有限的消费市场，各商家展开了激烈角逐，步行街虽然购物环境好，但在人们心目中认为步行街投资大、租金高，商品价格也相应偏高。调查问卷统计，有72.4%的认为步行街的商品价格偏高，难以接受大型的品牌综合百货商场是商业步行街的龙头，是凝聚街道周边庞大消费人群的人气洼地，而位于步行街中心位置的购物广场知名度不高，龙头舞起，凝聚人气效应不明显，导致后期调整都很困难。因人气太差部分商家徘徊观望,不敢进驻街内;商家即便进驻了步行街,也因人气低迷无法获得良好业绩而使其经营信心受挫,以致逐步退出。步行街的现实状况也真实地反映了人气太差是导致经营者大面积亏损的根本所在。面对众多分散的产权人，的共识，由专业的商业经营管理公司对步行街进行全面的商业发展规划。宣传策划是所有成功商业步行街繁荣发展的重要手段之一，强有力的宣传策划能够有效推介和快速提升步行街的知名度。没有统一的经营策划，实行的是独立分散的单体宣传、经营模式，整个步行街商业经营状态杂乱无章，这直接或间接商业步行街经营局面发展建议每条商业步行街的发展繁荣都有一个市场培育过程，没有专业运营公司对