寿县S1#商业推售必要性分析(201406)解析.pptVIP

LOGO S1#推售利弊分析 安徽英利达商业管理有限公司 营销中心 2014.6.12 汇报纲要 S1#街铺现况简晰 S1#推售的必要性分析 S1#商铺市场价值预测 项目1#商场地上建筑面积约15117.72平米，共4层。平均每层约3780平米。中庭面积约240平米，有扶梯两部。另外建筑设有垂直客货梯各两部。内街商铺部分地上总建面1266.12平米。共有铺面36间，其中商场铺面21间全部为单一层，其余为两层。 内街1F 643.52㎡ 内街2F 622.6 ㎡ 商场负1F商业 2140 ㎡ 商场负1F车位 51个 商场1F 3680.85 ㎡ 商场2F 3819.56 ㎡ 商场3F 3803.76 ㎡ 商场4F 3673.66 ㎡ S1# —— 三大集中商业之一，主力店率先进驻 S1#商业体平面赏析与定位解读 外街商铺 商场街铺 商铺外街部分开间3.5m，进深8.7米——10m左右不等。商场沿街铺面开间4.2米，进深8.4米，且为单一层，铺面结构较外街更为合理。外街开间太小，商铺门的设计也颇不合理。 S1#街铺效果图 1、同聚祥刚刚签约，余温不减； 2、大区位上看，属于南门外较好区位； 3、铺面面积不大，总价相对平均； W（劣势） S（优势） 1、商业属于内街，人流闭塞 2、外街部分开间较小，显得铺面狭长，且为一拖二结构。 3、门窗安置效果一般，商业效果不明显 1、城市南向发展是大势所趋，区位价值只会不断提升； 2、主力店的巨大潜在期望值。 3、同类竞争项目不多。 O（机会） 1、百货运营整体上在走下坡路，所以一旦后期同聚祥开业经营效果一般，则沿街商铺的期望值会大打折扣，再推售就非常困难了； T（威胁） SWOT分析 S1#商铺 SWOT分析 SWOT分析提炼 主力店驱动力足，市场期望值处于保鲜期的新鲜铺 商业地产，特别是拥有一个主力店，或多主力店共存的商业地产， 对品牌的期望值更会大于实际价值本身。 本项目虽然绝大多数是商业，但率先启动的却是03地块。 目前集中力量造势的也是03地块的S1#。 因此，S1#以及签约进驻的同聚祥百货，是目前市场期望值最高的部分。 在业内，素有开业前卖期望，开业后卖实力的说法。 一旦S1#开业，同聚祥的运营情况将取代品牌期望值， 成为决定S1#街铺未来的最重要因素。 主力店街铺卖什么？ — 期望值！ S1#推售必要性分析一 景润会启动至预计的02地块最早推货时间为6个月，时间节点太长，而我们的很多客户都是等了很久，经过我们反复邀约才来入会的。如果再长时间空置，很容易冷了市场！ 6个月，客户易冷！ 6月，同聚祥签约，景润会启动。 预计12月，02地块部分达到预售 6个月！ S1#推售必要性分析二 商业主力店的期望值，就是越到临界点越高，一旦过了临界点，到了实际经营阶段，则完全是另外一番情景：由期望值驱动转化为商业运营力驱动!一旦百货商场经营不如期望值，去化将很困难。 而6月入会，10月开业前解筹，则时间段可控性强，客户维系成本较低。 S1#推售必要性分析三 10月开业，期望值会到达最高点 S1#街铺及沿正阳关路街铺，货量不多。率先推出，重在顺利承接02地块节点，避免长时间无节点的冷场。而这次市场热度若再冷掉，后期很难有新的兴奋点能够刺激到客户兴趣了。 在商业驱动力上，百货肯定不如娱乐、零售业态，因此对02地块的潜在影响可以不计。 02地块规划鸟瞰图 S1# S1#推售必要性分析 四 03地块偏居一隅，02地块商业定位自成一体。 营销 阶段 推售重点 9月 10月 6月 7月 8月 蓄客售卡 项目梳理 视觉刷新 阵地包装 蓄客售卡 月底开盘引爆 开盘条件：拆迁 谈判工作顺利结束 苹果街起势 视觉刷新 包装更换 蓄客售卡 （推介会、 招商大会） 2014年货值盘 点铺排建议 重点推售节点如下： 附件一： 黄金九、十月，抓住机遇推售 景润会办卡客户分析 1、6月1日至6月8日成功售卡80张，销售金额160万元； 2、截止6月13日累计售卡92张，累计销售金额184万元； 、客户获知途径 二、客户所在区域 三、客户年龄 四、客户物业用途分析 五、客户购买意向面积 景润会办卡客户分析 六、未购卡客户分析 未购卡客户分析原因重点： 75%对时间有很大抗性（拆迁完成，开工时间，开盘推货时间，交付时间等），销售现场无法解答，客户看好项目，却对项目发展不信任，造成大部分办卡犹豫，或者直接不办理； 项目市场竞争力对比 玫瑰公馆 寿春中学 宾阳豪庭 紫金苑 淮河广场 东津大道 衡安国际城 楚都国际 政务核心区 本项目 苏果 现代汉城 新街口