娄底香港零关税商品贸易城定位及营销报告(改)[45p].docVIP

销售代理/居家乐房地产开发有限公司 【香港零关税商品贸易城定位及营销策略报告】 提 案 者：友联伟业香港零关税商贸城项目组 提案机构：友联伟业投资顾问有限公司 提案时间：2006-09-30 编 号：YLWYLD06-0902  目 录 香港零关税商品贸易城 定位及营销策略报告 一、娄底商业分析 （一）宏观经济分析 根据“十一五”时期娄底经济社会发展面临的国际国内环境以及娄底经济发展的趋势，结合娄底全面建设小康社会的总体目标，规划“十一五”时期娄底经济社会发展的主要指标： 1、经济总量 固定资产投资保持较高增幅，商业地产发展活跃。2006年一季度娄底全市全社会固定资产投资完成14.4亿元，同比增长11.4％。二是三产业成为投资热点。第三产业中房地产占的比重最大，达到27.5％。1－3月，全市房地产开发完成投资6528万元，同比增长33.1％，比全社会投资增幅高21.7个百分点。? 　　消费品市场活跃，居民消费能力大幅度增强。一季度，娄底全市社会消费品零售总额21.2亿元，增长13.3％，增幅比上年同期提高3.8个百分点。? 按2005年价格计算，2010年娄底生产总值达到578亿元，年均增长13％左右，其中第一、第二、第三产业增加值分别达到69亿元、313亿元、196亿元，年均分别增长4.5％、15.5％、13％；人均生产总值达到13664元左右，年均增长12％，人均生产总值接近全省平均水平；三次产业结构大致调整为12：54：34。实现2007年生产总值比2000年翻一番。 2、固定资产投资 “十一五”累计完成全社会固定资产投资规模为680亿元（2005年价格），比“十五”期间增加325亿元，2010年达到160亿元。 3、外经外贸 到2010年，进出口总额达到8.7亿美元，年均增长23％左右，其中进口年均增长15％，出口年均增长27％，略等于“十五”期间进出口总额；五年累计进出口总额30亿美元。实现利用外资五年累计达到3.4亿美元，其中2010年达到8200万美元，年均增长10％左右。 4、市场和物价 到2010年，全市社会消费品零售总额达到214亿元，年均增长13％左右，五年累计实现社会消费品零售总额665亿元。物价保持平稳增长，“十一五”全市居民消费价格指数年均涨幅控制在3％左右。 5、人民生活 “十一五”时期城镇居民人均可支配收入年均增长11％左右，2010年达到13000元；农民人均纯收入年均增长12％左右，2010年达到4000元；到2010年居民恩格尔系数下降到41％。城镇居民各类社会保险基本实现全覆盖，推进农村居民最低生活保障制度和新型农业合作医疗制度，尝试建立城乡一体的社会保障体系。 6、财政收入 地方财政一般预算收入平均增长13％左右，到2010年达到21亿元以上。 7、社会发展 到2010年全市人口控制在423万人以内。全市城镇人口占总人口的比重达到40％左右；城镇登记失业率控制在3.5％左右。非农产业从业人员占全部从业的63％，新型农村合作医疗覆盖率达到80％，科技教育加快发展，城乡卫生、文化、体育设施增加，服务水平和覆盖面积提高。改革完善公共管理制度，发展公共事业，提高各级政府协调公共安全事件的能力，驾驭复杂局面的能力。 8、环境质量 自然资源利用趋于合理，预期2010年全市森林覆盖率提高到55％，城市人均绿地面积11m2，城市“三废”处理率达到98％，彻底改善农村人畜饮水，实现公路村村通，全面完成国家统配煤矿塌陷区治理，防灾减灾能力增强，建成全国园林城市和全国森林生态城市。 强大的经济实力为商业发展提供强大支撑，有力促进了娄底市区域内两大商圈的发展成熟。而涟钢核心商圈的迅速崛起，将改变娄底商业格局，由原先的九龙?清泉商圈独占鳌头，变成“南北两大商业板块”的商业发展新局面。?? （二）娄底商圈分析 根据《娄底市城市商业网点规划》分析，商业的发展将出现三足鼎立的发展格局。 一是以九龙老商业区与新起的清泉广场支撑起娄底商业的骨架，形成“九龙?清泉商圈”； 二是以火车站为核心的商圈； 三是在涟钢生活区内，凭借区域市场强大消费能力和便捷交通的辐射能力，逐渐发展成为与传统市区抗衡的涟钢核心商圈。 根据我司对娄底市商业及商圈分析，娄底目前商圈结构并未如规划所分析，已经形成“三点一线”的规划格局，而是以涟水河为界，形成以九龙老商业区与新建的清泉广场支撑起娄底商业的骨架，形成“九龙?清泉商圈”及以涟钢生活区内，凭借区域市场强大消费能力和便捷交通的辐射能力，逐渐发展成为与传统市区抗衡的涟钢核心商圈，火车站仅仅是以流动人口为主流客户群体的快速消费场所。 1、九龙?清泉商圈 其商业代表为：清泉大酒店、清泉铜锣湾名店广场、金海名店、新一佳超市、九亿商业步行街、