房地产定价方法与价格表的制作-1.pptVIP

价格策略及价格表的制作;定 价;定价的原则;均价代表什么？;房地产市场核心均价确定流程;均价确定应遵循的原则：价格目标选定;选择定价方法——参考因素;选择定价方法——3C;定价常用方法——市场比较法 ;市场比较法;;对影响价格的各因素以及权重进行修正;对每个重点调差项目进行调差;交易情况修 正;a. 每个调差盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）b. 形成表格，便于比较。 ;综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价;1、筛选可比楼盘;比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘;客户分析法;5500*10% + 5000*40% + 4500*50% = 4800;投资客户关注点：投资回报率;上限法;创新产品定价原则 ——以上游的可替换产品为上限;价值定价法;设计折扣率时注意：一般在85折—95折之间，超过两头的情况除非有意引导，一般情况下慎用。 ;R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R销售×P销售+1-P销售） 实收均价 = 面均价 X 综合折扣率;价格表的意义;价格表分类;水平系数;价格表制作;水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100;四大水平因素重要性;南;水平系数各因素差幅取值参考;层差;Ⅰ园景:高-中-低; 1、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000， 甚至更高，完全取决于销售需要 ，层差大幅跳动的可能点是： 景观突变的楼层 吉数 8、9、22、28 等 心理数， 例如：9层和10层之间，19层和20层之间等 2、档次越高的楼盘，客户对层差的敏感性越低。 3、根据不同的层差，模拟不同的销售情况，进行方案比较，选定方案，电脑试算中改变的最多。 4、高层顶层、多层低层带花园等的特殊单位应特殊考虑。 5、恰当的层差表现为迅速突破，随后全面开花。;层差敏感度;沙漏;矩形模式的应用;;;梯形模式----案例;倒梯形模式的应用;倒梯形模式----案例;椭圆模式的应用;椭圆模式----案例;沙漏模式的应用;沙漏模式----案例;特殊系数;增值系数（折算率）