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学号 姓名 成绩 第五章 收益法 一、单项选择题 1.收益法,是预测估价对象的( ),然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取价对象价值的方法。 A.未来收益 B.净收益 C.未来收入 D.正常收益 2.收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。 A.收益原理 B.预期未来收益 C.未来原理 D.收益状况 3.购买收益性房地产可以视为( ),是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。 A.一种收益 B.一种房地产交易 C.一种贷款 D.一种投资 4.某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益,同时此单位有2000万元货币以5%的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息,则对该单位来说,这宗房地产与( )万元的资金等价。 A.2000 B.400 C.4000 D.10000 5.收益法适用的对象,是有收益或有( )的房地产。 A.潜在收益 B.实际收益 C.客观收益 D.正常收益 6.收益法适用的条件,是房地产未来的收益和( )都能够较准确地量化。 A.成本 B.风险 C.运营费用 D.资本化率 7.现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着在未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益,如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该种房地产的( )。 A.收益总额 B.价格 C.收益现值 D.净收益总额 8.现代的收益法是建立在资金具有( )观念上的。 A.技资价值 B.市场价值 C.时间价值 D.资本价值 9.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50年,现在已使用了5年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该类房地产的报酬率为6%,则该房地产的收益价格为( )。 A.150.56万元 B.154.56万元 C.157.61万 D.152.69万 10.已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/㎡,报酬率为8%,试求其40年收益权利的价格( )。 3899元/㎡ B.3865元/㎡ C.3855元/㎡ D.3920元/㎡ 11.己知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/㎡对应的报酬率为6%,试求假设其土地使用权为5 0年,报酬率为8%下的价格( )。 A.3252元/㎡ B.3435元/㎡ C.3565元/㎡ D.3343元/㎡ 12.比较两宗房地产价格的高低,如果两宗房地产的收益年限或土地使用权不同,( )是不妥的。 A.直接比较 B.间接比较 C.客观比较 D.主观比较 13.有A、B两宗房地产,A房地产的收益年限为50年,单价4000元/㎡;B房地产的收益年限为40年,单价3500元/㎡。假设报酬率为6%,则比较两宗房地产的价格,A比B ( )。 A.高 B.低 C.相同 D.无法确定 14.同年限价格之间的换算方法,对于( )中因可比实例房地产与估价对象房地产的年限不同而需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设法 15.某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年,所处地段的基准地价为2000元/㎡,在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年,现行土地报酬率为6%。除土地使用权年限不同之外,该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同,通过基准地价求取该宗工业用地的价格为( )。 A.1855元/㎡ B.1921元/㎡ C.1878元/㎡ D.1891元/㎡ 16.有一房地产,通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35万元、38万元,从第6年到未来无穷远,每年的净收益将稳定在40万元左右,该类房地产的报酬率为6%,该房地产的收益价格为( )。 A.628万元 B.639万元 C.615万元 D.648万元 17.某宗房地产现行的价格为4500元/㎡,年净收益为250元/㎡,报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在5年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度,在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为6000元/㎡。据此预计新火车站建成后投入使用后,新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/㎡。则获知兴建火车站后该宗房地产的价格为( )。 A.5250元/㎡ B.5655元/㎡ C.5537元/㎡ D.5456元/㎡ 18.目前的房地产市场不景气,但预测3年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益1000万元,预计未来的3