第十章不同目的的房地产评估.ppt

第10章 不同评估目的的房地产评估 本章小结 本章小结 本章小结 本章小结 本章小结 思考题 1.什么是房地产转让？房地产转让评估应当如何选择价值类型？ 2.什么是房地产抵押评估？房地产抵押评估有哪些特点？ 3.什么是批量评估？在以纳税为目的的房地产评估中如何进行批量评估？ 4.什么是投资性房地产？投资性房地产评估的各评估方法应当如何应用？ 5.征地和房屋拆迁补偿评估有哪些特点？ 第10章 不同评估目的的房地产评估 10.4 投资性房地产的评估 10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。 《以财务报告为目的的评估指南》 1）投资性房地产评估的价值类型 10.4 投资性房地产的评估 10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法 会计准则涉及的重置成本或净重置成本、可变现净值或公允价值减去处置费用的净额、现值或资产预计未来现金流量的现值等计量属性，可以理解为相对应的评估价值类型。 《以财务报告为目的的评估指南》 1）投资性房地产评估的价值类型 10.4 投资性房地产的评估 10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法 房地产评估师从事投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则有关计量方法的规定，分析市场法、收益法和成本法等房地产评估方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。 2）投资性房地产评估的方法选择 10.4 投资性房地产的评估 10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法 运用市场法进行投资性房地产评估时，应当关注相关市场的活跃程度，从相关市场获得足够的交易案例或其他比较对象。 2）投资性房地产评估的方法选择 10.4 投资性房地产的评估 10.4.3投资性房地产评估的价值类型及方法 运用收益法进行投资性房地产评估，根据评估对象的特点和应用条件，可以采用现金流量折现法、多期超额收益折现法等具体评估方法。 2）投资性房地产评估的方法选择 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定 征地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。 1）征地 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定 征地后的土地性质和权属发生变更，由集体所有土地转变为国有土地。 1）征地 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定 土地征用是政府行为，具有强制性，必须按照法定程序进行，必须向社会公开并接受社会的监督，必须依法对被征地单位进行补偿。 1）征地 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定 房屋拆迁补偿是指为使城市某一规范区域内国有土地达到新规划的建设要求，拆除原有建筑物、构筑物及其他设施，并对被拆迁人补偿进行经济补偿的行为。 2）房屋拆迁补偿 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定 拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 2）房屋拆迁补偿 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 2）房屋拆迁补偿 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 2）房屋拆迁补偿 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.1征地和房屋拆迁补偿及相关规定 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照被拆迁房屋的评估价格，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 2）房屋拆迁补偿 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.2征地和房屋拆迁补偿评估及特点 征地和房屋拆迁补偿评估，是房地产评估机构和人员依据相关法律、法规和评估准则，对土地的征用和房屋拆迁补偿价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，为确定土地征用和房屋拆迁的补偿金额提供参考依据。 1）征地和房屋拆迁补偿评估概念 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.2征地和房屋拆迁补偿评估及特点 （1）征地和房屋拆迁补偿评估的目的，是为确定土地征用和房屋拆迁的补偿金额提供参考依据。 2）征地和房屋拆迁补偿评估特点 10.5 征地和房屋拆迁补偿的评估 10.5.2征地