城市综合体-李舜杰.docVIP

城市综合体 城市综合体构成 城市综合体是以建筑群为基础，融合商业、商务、酒店、住宅、综合娱乐五大核心功能于一体，具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 1、综合体分类： 商务综合体—一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业。 商业综合体—区域中心，以购物中心为主导。 生活综合体—郊区和新城，居住比例高于30%。 综合体集群—一个以上的综合体复合体或商圈。 2、4种发展模式 市综合体一般情况包括商业、酒店、商务、办公、公寓、住宅等多种物业形态。 每个城市综合体不同物业形态的具体体量，根据项目的区位、资源、规模、辐射范围、企业资金实力和发展战略等基础条件，进行适合市场、适合企业、适合地块、周边竞合的不同物业形态的体量界定。 ? 城市综合体业态关系 概念感受 城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。 现在住宅社区是否拥有相关的商业配套而非单纯考虑地理位置，而一些购房者者也开始搜索“足不出户可购柴米油盐”的方便快捷的“综合体社区”，下楼就是吃喝玩乐一站式全天候的商业中心。 三、区位 城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一： 项目选址三项标准 三个标准 项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础 项目位于城市中心，是城市经济新增长点 位于新开发区。 必须有营造园林景观的基础。 必须具有交通便捷的区位优势。 必须营造齐备的生活系统。 四、综合体规模 规模上一般满足建筑面积达10万平方米以上的，且配有写字楼、购物中心、酒店、会展中心、文化娱乐中心、公寓和住宅等三种或三种以上不同功能组合的建筑群体，且各种功能搭配合理，能够相互影响作用，共同提升整个项目的效率，同时在建筑为城市综合体。 盘点一些中国著名的城市中合体。 1、最高地标综合体——台北101 总建面37.5万，购物中心19.6万，写字楼18.8万，楼高509.2米，地上101层。 2、全球最大led天幕——苏州圆融时代广场 总建筑51万方，写字楼、购物中心，巨型led天幕长。500米，宽32米，“世界第一天幕” 3、商铺租金最贵综合体——东方广场之东方新天地 总建筑80万，8栋写字楼，3个酒店含五星级君悦，1个大型购物中心，租金4000元/平米/月。 4、最受投资者青睐的综合体——三里屯village 总建筑46.6万平，购物中心，商铺，写字楼，soho公寓,soho开盘当天40亿，一周突破50亿。 5、造型最拉风的综合体——天津·星耀五洲 总占地4100亩，水域700亩，总建筑300万，住宅260万，商业40万，国际会展中心、室内滑雪场。 五、价值前景 商业配套往往是决定地段价值的最重要因素之一，绝大多数购房者都会认同这种说法，他们都梦想着房子旁边会有个大超市，方便采购日用百货；最好再配置几家知名餐饮，不时和家人换换口味；如果再有品牌服装店和电影院锦上添花，就可以在休息日好好地愉悦身心。这种社区式的生活理念正在被越来越广泛的群体所接受，在这样的背景下，“住宅+商业”的经营模式无疑是吸引客户的一大亮点。 商业的作用不仅在于自身，更在于和住宅的结合。不再局限于房子和商场，而是相互依存密不可分的城市综合体，其目的也不仅仅是居住和购物那么简单，而是被赋予了新的含义。以“享受和休闲”替代“购物和娱乐”，旨在引领全新的生活方式和消费理念，打造多元化综合型的人居环境，新的思路和理念为新生活模式注入充沛的活力。 六、体投资者分析 追捧城市综合体，注重综合体综合性价比，相比股票、基金、黄金、外汇等投资渠道，地产仍以较高的投资收益率，被广大投资者青睐。 随着CPI不断高企，通胀压力倍增，在这2年楼市政策大背景下，商业地产投资门槛相对宽松，同时城市综合体作为当地产开发领域最高端的形态，越来越多的人对投资城市综合体充满了极强的欲望。 城市综合体至少包括写字楼、酒店、公寓、商业等2-3种功能。目前， 写字楼投资回报一般在8%左右，酒店基本不销售，公寓和商业投资回报在5%左右。 城市综合体投资客户主要关心项目的区位、地段、交通、定位、商家、投资门槛、项目规划设计和硬件配置、保值性和增值性、预期投资回报等因素。考