征收拆迁的操作程序及技巧分析.ppt

征收拆迁的操作程序及技巧广东开信律师事务所 第一部分 征收程序 一、征收程序启动的前置文书 征收房屋，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 二、阻止不当增加补偿费用的行为 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。 三、征收补偿方案的论证和公布 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。 四、公布征求意见情况 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 五、举办听证会 因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 六、开展社会稳定风险评估 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。 七、政府常务会议讨论《征收决定》 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 八、征收补偿费用应当足额到位 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 九、公告征收决定 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。 十、宣传、解释工作 市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 1、悬挂口号标语 2、告知风险 十一、确定评估机构 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。 十二、作出补偿决定 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 十三、催告书 《行政强制法》规定，行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。 十四、政府申请人民法院强制执行 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 第二部分 征收技巧 一、解决拒绝入户丈量问题 1、早签协议有奖励 吉林榆树市，2013年11月份启动，由于方案科学、方法得当，拆迁较为顺利。 2、早签协议早选房 3、分组奖励、整体奖励 佛山钉子户遭乡亲围殴逼迁 10多名男子追打“钉子户”程耀基，他且战且退多次摔倒在瓦砾中，最终跑出了10多米，众人才停住了手。浑身灰土，衣服被扯烂，妻子只能嚎叫求助。 4、签订协议补助违法建筑 三、观望利益受损 四、危险房屋鉴定 五、打击违法建设行为 山西代县火车站改造项目涉及4个钉子户，运用“胡萝卜加大棒”的方法，七天全部拆迁。 利用航拍图界定违法建筑 六、纪委、组织部门加大监督力度 山东临清1464户的旧城区改造项目，通过科学的方案，53天时间全部完成拆迁任务，形成正气之后，拆一个成功一个。 七、打击一般违法行为 1、公安机关应支持征收工作 2、从严处理上访的被征收人 八、税务稽查、工商执法等 九、协议征收与强制征收对比 十、未登记房屋的调查认定 十一、过期不候 十二、取消奖励 十三、承诺追加 十四、釜底抽薪 山西代县两条道路建设设计的三年多的4个钉子户，做好方案、启动程序后32天全部签订协议。 十五、曝光钉子户 瑞金市教育园区的钉子户 瑞金市金二路的违法建筑 十