公允价值计量模式对投资性房地产会计核算的影响概要.docx

公允价值计量模式对投资性房地产会计核算的影响摘要：2006年，我国在会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式——公允价值。从公允价值的国际应用来看，公允价值的广泛采用是无法避免的，有可能发展成为未来价值计量主要属性。本文主要研究公允价值模式在投资性房地产中的使用以及对企业的影响，分析了我国企业在投资性房地产会计核算中采用公允价值计量模式的现状，最后根据我国投资性房地产的计量模式选择的现状进行分析并就公允价值的运用提出自己合理化的意见及建议。关键词：公允价值；投资性房地产；影响我国在新颁布的《企业会计准则》， 其中在投资性房地产这一节中是这样规定：“投资性房地产在后续计量时通常采用成本模式， 如果企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以使用公允价值模式对它进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。”新的准则还规定：“企业如果使用公允价值模式进行后续计量时 应同时满足以下两个条件： ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。”一、公允价值的基本理论（一）公允价值的含义通俗来讲公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营的企业，不存在清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下进行交易等问题。然而对公允价值的含义美国财务会计准则委员会(FASB)和国际会计准则理事会(IASB)都做了界定。FASB 的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格。”IASB 的定义为：“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额”。我国2006 年新颁布的《企业会计准则—基本准则》中引入公允价值计量属性，并将公允价值定义为：“在公平交易中，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。（二）公允价值的优越性公允价值的本质是一种基于市场信息对资产或负债价值的认定。然而形成公允价值的双方不一定是特定的或现实的交易及交易双方，可以是假定的或虚拟的交易及交易双方。公允价值的计量对象是全面的，不仅资产有公允价值，负债也同样具有公允价值。交易双方平等、自愿、熟悉情况。公允价值与历史成本通 常被认为是当前财务会计的两种最主要的计量属性。相对于历史成本而言，公允价值具有以下两大特点：第一，相比历史成本强调的是某一时点状态，公允价值更加 注重动态过程。随着时间流动，公允价值也会不断变化，每个时点上的公允价值都不同。历史成本注重已经发生的事项，一旦入账一般情况不做调整，只有在对取得 成本和收入进行跨期配比时才进行估计。而公允价值能及时反映企业的价值变化，即使交易或事项尚未发生，只要有证据表明某项资产或负债的市场价值或预期价值 发生了变化，就必须对账面价值调整并在表内反映、表外披露。第二，公允价值站在市场角度用公平成交价进行计量，其形成并不一定要通过真实交易，也可以是虚 拟出来的。只要存在公平交易的客观市场环境，公允价值就是“最可能”达成交易的价格。历史成本是以实际发生的交易为前提的，必须存在确实的交易才能凭有关证据进行会计记录。二、 公允价值模式下投资性房地产的会计核算公允价值模式下投资性房地产的会计核算可以分为初始计量、 后续计量、 转换和处置， 下面通过以下例子对从每个核算环节进行分析。例： 2007年 7月 1日甲企业购入（自行建造）办公楼租给乙企业， 合同约定于 2010年 7月 1日租赁到期， 乙企业需每年向甲企业支付 160万元的租金。 该办公楼实际购买价款和相关税费（开发完成实际造价）为 2 800万， 预计使用年限为 20年 （直线法计提折旧）， 预计净残值为零。 乙企业须于每年 7月 1日预付下年租金。 假设： 该办公楼所在地有较多的企业从事房地产的租赁和买卖， 因此， 企业比较容易对其所拥有的办公楼的公允价值进行比较合理的计量。假设：其公允价值每年按6%幅度增长。租赁期满，①甲企业将其转换为自用房；②甲企业将其按公允价值3 335万元出售，支付相关税费为90万。（一）公允价值模式下投资性房地产的初始计量投资性房地产同时满