2011-10-31上海Channel1购物中心股权转让避税..docVIP

外资通过股权交易买楼避税 2005年11月24日 目前海外基金已经将目光移向上海和北京之外的二线城市，聪明的海外基金们规避税金的绝招将继续在那里上演 高力国际华东地区常务董事翁琳在她的操作下，新加坡嘉德置地集团在短短的三个月之内将旗下的新茂大厦转让给澳大利亚麦格理集团旗下的MGPA管理公司。MGPA管理公司出资8亿收购嘉德置地旗下的新茂房地产开发有限公司95%股权，另外5%股权则由上海永业集团持有。 翁琳为MGPA管理公司节省了一笔可观的费用，通过持有项目公司的股权间接购买物业，规避了一系列房产税收。 避税额惊人 新茂大厦位于淮海路商业街的写字楼项目，毗邻新天地，为一幢楼高20层的甲级写字楼项目，地上面积32200平方米，地下总面积11174平方米。该项目由凯德置地和上海永业集团共同投资建造。 新茂大厦交易案从2004年9月开始接触，2005年1月25日便正式签署了这笔价格为8亿元的交易。 高力国际认为，如果MGPA管理公司直接购买新茂大厦的物业，则需要支付高昂的税金。 在新茂大厦出手前，嘉德持有的那部分商用物业的价值约为5亿人民币，此番转让的作价为8亿元人民币，物业升值3亿元。 其所需交纳的税金为：合同印花税(5亿原价×０.05%)=25万，城市房地产税(8亿(售出价)×８0%×１.2%×３(年数))=2304万，营业税((5亿(原价)×５%)=2500万，所得税(3亿×３3%)=9900万，河道管理费=(营业税2500万)×０.5%=12.5万，共计14741.5万元。 如果通过股权转让，所缴纳的税金为：营业税=8亿元×５%=4000万，附加税(7亿元×０.5%)=350万，合同印花税=7亿元×０.0003%=2100元，共计4350.21万元。 两种转让方式税金相差10391.29万元，也就是说，高力国际在该笔操作帮MGPA管理公司节省了一笔巨额资金。 瞄向二线城市 新茂大厦转让案的避税方法并非孤本。分析指出，今年是海外基金的收购年，一些上海顶极的商用物业被海外基金PK，名单中包括明天广场、上海广场、百腾大厦、城市酒店公寓等上海的商用物业，“这些被收购的写字楼大都是通过股份收购完成的。”基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强说。 目前，海外基金已经将目光移向上海和北京之外的二线城市。 风险暗藏 通过股权转让购买物业确实能避开一些税收，但同样存在不可预知的风险。 “产权交易时，一切文件都很清楚地展示给买家，而股权存在的不确定因素多，转让方如果把债权一并转让给买家，会造成买家承担不必要的债务。另外这种操作方式，帐面上可以不显示出物业升值后的差额。”仲量联行中国区董事陈立民说。 翁琳也认为在股权交易上存在不确定性，如在土地增值税方面，按现行《土地增值税暂行条例》及实施细则，税率按增值收入的30%到60%不同级别进行征收，但在实际层面上并没有完全执行，合同中无法预计将来会不会有税收的问题。比如说，一些税种在国外5年后就不再追溯，但在国内却可能无限追溯，这是潜在的风险。 尽管如此，海外基金还乘势在国内楼市的低迷期频频收购物业，它们等市场恢复后，再将物业抛售。海外基金通常的做法是，既赚汇差，也赚物业升值的利润。 税收利空频出 外资进军中国房地产愈挫愈勇 2007年7月13日 　　种种迹象表明，政府部门对境外资本投资国内房地产的政策已越来越严格。在面临诸多限制及尚未明确的政策前景时，境外机构投资者似乎没有退却的意思。有关统计表明，今年一季度，外商投资房地产额度又再度增长30%。 　　永兴国际（0621.HK）日前宣布，其于今年5月21日签订的通过股权收购方式购买淡水湾花园8号63套住宅用于经营酒店式公寓的交易，最终因未能获得政府部门的相关批文而中止。这是今年以来一例公开的境外资本收购内地房地产的失败案例。 　　目前无法获知该交易未能获得政府部门相关批文的真正理由。但种种迹象表明，政府部门对境外资本投资国内房地产的政策已越来越严格。第一太平戴维斯（上海）公司董事长刘德扬在接受采访时也不停地向记者强调，目前政府部门对外资在房地产方面的交易“政策很严”，审批的时间也越来越长，“现在外资要在国内完成一笔房地产交易，必须要有足够的耐心和恒心”。 　　与此同时，房地产开发商，包括境外机构投资者，在国内进行房地产开发和交易所面临的税务环境也正在发生变化。据德勤华永会计师事务所有限公司（下称“德勤”）合伙人王鲲介绍，最近一段时间以来，无论是境外投资者还是国内开发商，都对税务方面的政策和问题非常关注。实际上，今年以来，中央相关部门连续针对房地产市场出台了一系列文件，其中包括《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（下称“50号文”）和国家税务总局关于贯彻