2013厦门房地产市场年报(立丹行)..docxVIP

2013 厦门房地产市场年报??立丹行机构·地产研究中心 2014-1-15??第一篇?地王逆袭，一波三折创新高——2013年厦门房地产市场总结及后市走势预判?2013年，纵观海西福建省内各城市楼市的整体态势，除三明市场热度有点减弱外，各城市楼市表现火爆，福州、泉州、厦门、莆田、漳州等多个城市供销量均在历史高位水平，而厦门楼市的表现更是疯狂！而这疯狂的背后，“国五条”颁布后的抢购潮，供需失衡，地王频现，政策、土地市场的“一波三折”贯穿着全年的楼市：年初，2月新国五条及其细则出台，首波调控来袭，老调重弹“20%的个人所得税”，在不确定的政策预期之下，市场各方陷入各种“恐慌”，二手房市场抢搭政策末班车，客户“恐慌性”购房，开发商抢跑地方细则落实的“空窗期”，第一季度全市销量突破170万㎡，接近2012年全年销售量的38%，厦门楼市上演了2013年“一波”逆袭的疯狂；今年内，4场商住用地拍卖，有限的土地放量，激烈的竞争，地王潮一浪高过一浪。3月份年内首幅同安商住用地楼面价达到5331元/㎡，接着4月份翔安商住地块达到7020元/㎡的楼面价，市场为之“躁动”；8月份，海沧马銮湾地块楼面价10834元/㎡，市场已为之“疯狂”，地块周边项目“乐见其成”，各项目纷纷蕴量涨价，政府严控预售审批预防价格过快上涨，7月、8月、9月，市场放量缩减，销量直线下滑；12月，地王潮来势更加凶猛，海沧马銮湾楼面价再度刷新为14311元/㎡，翔安12547元/㎡的楼面价，开发商、购房者、政府等市场各方再次发生着博弈，而购房刚需已节节失守，岛外楼面价普遍突破万元，“房价即地价，抢到即赚到”“搭上万元房末班车”是购房者最终的选择；回首2013年，政策、地王、火爆的市场、持续上涨的价格，势不可挡，立丹行[深度地产365]通过对市场年度盘点，遴选出年度机构观点，与您共同探讨：??观点一：行政化调控的冬天已经来了，市场化的楼市春天还会远吗？--行政调控短期难以退出，但区域差别化对待与市场化的长效机制将会如期而至。国务院在年初出台“国五条”，定调2013年楼市调控，又提出“支持居民家庭首套自住购房”，“加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”，“促进房地产市场平稳健康发展”，多次向市场传递政策信号，但未具体再出台调控政策。多地在中央的“指引”下根据自身情况出台针对性更强的地方政策，对于这些政策中央在可受范围内也予以默认，而不再是简单的“一刀切”，区域调控差别化渐成常态。新一届政府改革意愿强烈，管理方式的创新性更强。十八届三中全会强调“弱化政府职能，凸显市场作用“，调控方法与思路已发生转变，更加注重发挥市场机制的调节作用和重视调控长效机制的建立。就厦门而言，楼市调控重拳频频出击，“国五条”，“厦六条”，调整土地增值税率，调整普通住宅标准，二套房七成首付，出台商品房预售管理新政、“购房入户”新政等，旨在促供给，抑制投机需求，调控压力不减，政策在调控效果显现之前或持续收紧。在调控向长效机制转向的过渡期，短期内“限购、限贷”等行政手段难以退出，房产税试点扩围或于2013年落地，市场化手段及保障性住房建设“双管齐下”将是政策调控大势所趋。观点二：“面粉”已经很贵了，“面包”还会便宜吗？--商住用地供应少竞争激烈，地价屡创新高地王频现，时刻助涨区域价格。?2013年二级市场延续火爆的态势，然而土地市场放量锐减，全年土地出让总建仅为386万㎡，稀缺的土地放量，尤其是商住用地，引爆激烈的争夺，而多数开发商则愁着“巧妇难为无米之炊”。全年仅推出14幅商住地块，“僧多粥少”的情势下，所推地块均引得争抢，地王频现，2013年全市商住用地楼面价达到历史新高11276元/㎡。而分区域看，同安区楼面均价5389元/㎡，区域最高楼面价达到9249元/㎡；翔安区平均楼面价为8981元/㎡，区域最高楼面价12547元/㎡；海沧区平均楼面价为11678元/㎡，区域最高楼面价为14311元/㎡，湖里区年内仅有的两幅商住地块，最高楼面价逼近3万元/㎡大关。各区普遍进入“面粉”逼近甚至贵过“面包”价的形势，将助涨区域价格水平。观点三：市场需求火爆，量价HOLD不住，全市商品住宅量价均达历史高位??2013年全市新增商品住宅供应面积431万㎡，成交面积为449万㎡，第四季度以来限备案影响，预计实际销量将遥遥领先2012年水平，再创新高。2013年内上半年楼市多点开花，首置首改刚性需求大量释放，1月份销量高达61万㎡，主要受2012年年底入市项目集中备案所拉高，3月份销量创历史新高，进入第二季度全市销量亦有不错表现，月均销量在44万㎡左右，进入下半年，新政频出，调控持续深入，政府行政干预明显，严控预售审批，以抑制房价过快上涨，市场推量放缓，导致供应严重短缺，市场需求得不到释放，住宅销量逐月下滑，继金九银十成色不足之后