国内养老地产的六大经营模式-正略咨询..docxVIP

国内养老地产的六大经营模式-正略咨询从人口规模来看，中国早在1999年已经进入老龄化社会，且老龄化的平均增幅显著高于世界主要发达国家和发展中国家的同期水平。从老年人养老模式的变化角度来看，传统的家庭养老方式在现阶段的社会经济形势下难以为继，老年人购买房产、服务等养老产品的消费意愿变得强烈，单独依靠传统的家庭养老来解决大面积的老人照料问题是不可能的。由此催生出养老地产的发展。根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。模式一：本地出售型社区模式该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老年地产的发展，本地出售型社区模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。这种模式产生的最主要原因是伴随着老年人对生活质量要求的提高而产生。老年人不愿意与子女同住，但新购的住宅又不愿意远离子女或原居住地。相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。而要成功的打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。在完善的养老配套方面，这种模式的社区通常基文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身，配套完善、设施齐全。而在景观环境方面，社区通常环境优美，绿化率高，有一定是水系资源，整体环境生态宜居。而满足这一条件的大型养老社区，选址一般也多位于郊区和近郊，尤其是对应北京、上海等这一的一线城市，在城区发展这样的大型养老社区几乎不可能，且地价成本较高。北京东方太阳城便是本地出售型社区模式的典型代表。该项目由中国希格玛有限公司开发，位于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔，距离顺义城区10公里，植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好。项目的主要客群来自北京，也包括周边省份老年人，吸引了养老一族、准养老一族和居住在市区的老年人子女，甚至是首都机场工作人员也在此购房。项目以低密度住宅产品为主，全部出售，同时配套完善的设施，从医院、幼儿园到老年会所、超市、餐厅等商业设施齐全，另外其占地较大的高尔夫球场和可供租用的分割成块的农场构成了社区的特色和亮点。模式二：异地出售型社区模式该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。与本地出售型社区模式相比，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。而资源环境优良、客群定位明确则构成了这种模式关键成功要素。从前者来看，这类模式打造的养老住宅产品通常位于环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市。从后者来看，大多数产品限定了入住居民年龄，既构成了产品占据细分市场、保值增值的关键，又成为“曲高和寡”的门槛。目前，异地出售型社区模式主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。以海南为例，海口岛外购房者的比例约为73%，三亚岛外购房者的比例约为85%，其中，养老型消费者在所有购房者中占到60%左右 ，购房者则主要来自上海、浙江、江苏、北京等十多个省市。模式三：租售组合型综合社区模式该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益