物业管理法规-第七章解析.pptVIP

* ? 修身、立志、敬业、创新 第七章 物业管理使用与维护相关法律制度 物业管理法规 第七章 物业使用与维护相关法律制度 一、建筑物区分所有权的概念和特征 （一）建筑物区分所有权的概念：将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合的权利就是建筑物区分所有权。 第一节 建筑物区分所有权制度 （二）建筑物区分所有权的特征（4个特征） 1、建筑物区分所有权具有集合性与指导性：①建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，表现为：区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权(共有所有权)及成员权。反之，区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共用部分持分权与成员权。②专有权标的物的大小还决定共有权和管理权的应有份额，处分专有权的效力必然包括共有权和管理权在内的整个区分所有权。③区分所有权成立登记时，只登记专有所有权，共用部分持分权及成员权随此而发生，不需要单独登记 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第一节 建筑物区分所有权制度 （二）建筑物区分所有权的特征（4个特征） 2、建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性：①建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和共同管理权三项权利必须结合为一个整体，不可分离。 3、建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性：①建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及共同管理（成员）权所构成 ，因而所有权人身份具有多重性。 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第一节 建筑物区分所有权制度 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第一节 建筑物区分所有权制度 （二）建筑物区分所有权的特征（4个特征） 4、建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性：主要表现为三个方面的权利义务关系：一是权利主体作为专有权人的权利义务关系；二是权利主体作为共有权人的权利义务关系；三是权利主体作为共同管理团体（业主大会、业主委员会）成员的权利义务关系。 二、建筑物区分所有权的内容：3项内容 1、业主（建筑物区分所有权人）对建筑物专有部分的专有权：专有部分又称为单独所有部分，是指在构造上能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。 2、业主随建筑物共有部分的共有所有权：共有部分是指业主所拥有的专有（单独所有）部分以外的建筑物其他部分。业主对共有部分享有的权利为共有所有权。 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第一节 建筑物区分所有权制度 共有所有权同样包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。 3、业主对建筑物共有部分的共同管理权（即成员权）：业主的共同管理权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分的共用设施、设备等所享有的共同管理权。 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第一节 建筑物区分所有权制度 一、建筑工程的最低保修期限 （一）建筑工程维修的概述（137页） 1、概念和特点-概念：建筑工程的维修是指对于已经交付使用的建筑进行修复、维护和改建的活动。 房屋维修具有以下特点：（1） 修缮条件上的限制性；2） 修缮范围上的复杂性。 2、房屋完损等级的划分及评定：完好房；基本完好房；一般损坏房；严重损坏房；危险房。 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第二节 保修期限与保修责任 一、建筑工程的最低保修期限 （一）建筑工程维修的概述 3、房屋维修工程的种类：小修、中修、大修、翻修、综合维修工程。 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第二节 保修期限与保修责任 小修工程：又称零星养护工程，是指及时修复小损小坏，以保持原房屋完损等级为目的的日常养护工程，综合费用在1%以下。 中修工程：房屋的某些部位以损坏或不符合建筑物的结构要求，需要进行局部维修，维修中只拆除少量的主体部件；费用在20%以下，维修后70%必须符合基本完好房的标准。 大修工程：拆换部分主体和房屋设备，费用在25%以上。 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第二节 保修期限与保修责任 翻修工程：全部拆除、另行设计、重新建造的工程。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。 综合维修工程：成片多幢，大中小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程，造价在20%以上。 第七章 物业使用与维护相关法律制度 第二节 保修期限与保修责任 一、建筑工程的最低保修期限 （二）建筑工程保修期的法律规定：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（即所谓终身保修）。（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为