物业管理概论第一篇解析.ppt

4、热心公益事业、责任心强 5、具有一定的组织能力 6、具备必要的工作时间 （三）业主委员会会议 （四）业主委员会的职责 1、召集业主大会，报告物业管理的实施情况 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 4、监督业主公约的实施 5、业主大会赋予的其他权利 第四章 物业管理企业 一、物业管理企业的概念和特征 1、物业管理企业的概念： 是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业 。 2、特征： （1）是独立的企业法人 （2）属于服务性企业 （3）具有一定的公共管理性质的职能 二、物业管理企业的资质管理 1、物业管理企业的资质等级标准 一级 二级 三级 1 注册资本最低数额 500 300 50 2 专职管理和技术人员 30 20 10 3 中级以上职称的人员 20 10 5 4 管理业绩 有优良的经营管理业绩 无要求 5 管理物业类型 2种及以上 不限 管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％ （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米 （1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 有项目 三、物业管理企业的设立 1、物业管理企业的工商注册登记 2、物业管理的资质审批权限 企业资质登记 资质审批单位 一级 国务院建设主管部门 二级 省、自治区人民政府建设主管部门 直辖市人民政府房地产主管部门 三级 直辖市人民政府房地产主管部门 设区的市人民政府房地产主管部门 四、物业管理企业承接项目的范围 一级 可以承接各种物业管理项目 二级 可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 三级 可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 第五章 物业服务费用的概念 （收费办法第二条） 业主 物管企业 合同 物业 合同 1、未出售的空置房是否交物管费？ 2、业主已经接房，但长期不在家，是否缴费？ 3、业主不办理入住手续的房屋谁交物管费？ ４、出租房谁缴费？ ５、电梯公寓，低层住户是否缴费 物业服务费用 1、定义：物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 2、收费原则： 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 3、定价方式： 实行政府指导价和市场调节价 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 酬金制与包干制 （一）酬金制： 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 （二）、包干制 是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 物业服务费成本(支出)构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用。 专项维修资金 （一）、专项维修资金的概念 专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。