物业管理理念和基本知识解析.ppt

六、档案管理 1.物业建设、竣工档案 2.业主档案 3.物业管理过程的记录 七、社区文化 1.开展社区文化活动的意义： A.营造和睦、融洽气氛，加强沟通，化解矛盾。 B.增强业主荣誉感，制造名牌效应，提高品牌档 次，塑造品牌形象。 2.原则：娱乐性、宣传价值、群众参与性、时间 安全 3.公共文体设施的管理 第三节 物业前期管理 一、物业管理的早期介入 二、物业管理的准备工作 三、物业管理的启动 一、物业管理的早期介入 所谓物业管理的早期介入，是指物业管理企业在物业项目的理想、决策、可行性研究、规划设计、施工建设、设备安装阶段就参与和介入，从有利于今后物业管理运作的角度对物业的造型、功能设置、楼宇档次、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工安装质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关，确保物业的设计、建造和安装质量。 二、物业管理的准备工作 1.物管企业内部机构设置及人员编制、招 聘、培训 2.物业管理规章制度的制定 3.物业租售的策划及代理 三、物业管理的启动 1.物业的接管验收 物业管理的接管验收标志着物业管理的全面正式启动，它包括新建物业和原有物业的接管验收。 新建物业的接管验收是政府有关部门和建设单位在对施工单位竣工验收的基础上进行的技术资料的交接和物业的再验收。 示意图： 施工 单位 开发企业或建设单位 物业管理企业 竣工验收 新物业接管验收 物业接管验收，有物业建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行，其主要作用： A.明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收 和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。 B.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利 益。 C.为日后管理工作创造优良的条件。 2.业主或物业使用人的入住管理 A.入住手续的办理 B.装修管理 C.安全防范 3.房屋所有权备案和档案资料的建立 A.房屋所有权备案 根据国家有关规定，房屋的所有权人应按照城市房地产行政主管部门核发的 所有权证规定的范围行使权力，并承担相应的义务。 物业管理就是使房屋的所有权人的权利得到保障，并承担所有应承担的义务。 物业中的公共设施和房屋的公共部位，是全体房屋所有权人的共有财产，其维修费、保养费应由共有人按房屋所有权份额比例分担。 为准确界定每个房屋所有权人拥有房屋的所有权的范围和比例，维护其合法权益，应当建立房屋所有权备案制度。 房屋所有权备案是实施物业管理前必须做好的一项重要工作。 B.档案资料的建立 档案资料包括业主或物业使用人的单干资料和该物业的技术资料，其中物业的技术资料在接管验收时已由开发建筑单位移交物业管理企业，应分专业、分类别进行整理、归档。业主或物业使用人的档案资料，应在其入住时及以后一段时间逐步建立起来。 档案资料应设专人管理，主要有收集、整理、归档、利用四个环节。 完善的档案资料是做好物业管理工作的前提。 4.业主大会的召开和业主委员会的成立 当物业销售和业主入住达到50%或以上时，应在政府主管部门指导下适时召开首次业主大会，制定和通过有关业主公约，选举产生业主委员会。 至此，物业管理运作就从全面启运阶段转向日常运作阶段。 第五节 物业管理中各责任主体之间的关系 一、业主与物业管理企业的关系 平等原则。 服务原则。 二、业主大会与物业管理企业的关系 法律关系 经济关系 三、物业管理企业与物业建设单位的关系 《城市新建住宅小区管理办法》规定： “物业建设单位在出售住宅小区房屋前，选聘物业管理企业承担小区管理，并与其签订物业服务合同。” “住宅小区在物业管理企业管理前，由物业建设单位负责管理。”其主要职责包括：制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业，与物业管理企业签约，以及做好物业管理企业接管前的管理工作。 物业管理理念和基本知识 质量管理体系培训系列教材 一、物业管理的概念 二、物业管理的发展史 三、物业管理的基本特征 四、物业管理的理论体系 第一节 什么是物业管理 一、物业管理的概念 （一）物业 “物业”这个词的英文为“Estate“Property”，其 含义为财产、资产、地产、房地产、产