万年商会大招商策划报告.doc

万年商会大厦 招 商 营 销 策 划 报 告 2013-7-20 喜传天下传媒策划公司 目 录第一部分??项目定位一、项目分析二、项目定位第二部分??市场经营分区一、市场经营业态选择二、市场经营分区第三部分??市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四部分??招商执行计划一、正式招商时间二、招商工作安排第五部分??招商准备工作一、政府支持二、现场包装三、招商宣传资料准备四、广告媒体推广计划 五、相关文件 第一部分??项目定位 一、项目分析1、项目简介：总用地面积11806.75 M2 ，建筑总面积为28283.5 M2，地上最高为13层。2、项目周边环境 万年县商会大厦位于万年县新中心区南端，是县总商会总部办公用地，属于整个新中心区核心区位置，在周边的重要建筑（万年县政府办公大楼，党校，会展中心，市民中心，神龙酒店、长短途汽车站等）都已经修建的情况下，此办公项目将在解决中心区高档写字楼稀缺的同时，继续充实完善整个万年新中心区的整体形象。 3、项目优势分析地段优势：位于整个新中心区核心区位置，周边文化氛围浓厚。规模优势：办公面积28283.5 M2，规模较大，容易形成商业聚集效应。规划优势：商业大厦写字楼办公中心的规划理念在万年还是十分创新的，对公司办公及商业文化的进场经营具有相当的吸引力。交通优势：本项目的地块位于江西省万年县政府大楼斜对面，建德大道路旁。交通通达性好，商业辐射万年城区和周边乡镇。4、项目劣势分析 项目位于政府大楼南面，周边商业氛围单薄，只有宝润广场和万达家具建材城二个有规模的商业，商业氛围有所减弱，商业价值逐步降低。 项目正在建设中，展示面不足。门前广场空旷，没有景观展示，（如西班牙风情的小品、水景、国旗升降台和旗杆等）围挡和沿街楼体外观没有充分利用。5、项目机会点分析 1、 目前万年县新中心区以神龙酒店形成商圈，目前项目较成熟的有上海印象和神农时代广场，正在发展建设的有宝润广场、万达家具建材城、锦宏花园等，其他项目商业基本都是分散经营。 2、现在万年的专业市场五花八门，但是数码产品（手机、电脑、摄像机、相机、数码仪器等）、古玩字画、工艺美术、花鸟店、精品烟酒专卖等，目前尚未有一个大型的、有规模的商业街，本项目的出现正好填补了这一市场空白6、项目威胁点分析 工程进度：本项目工程正在进行中，宣传方面没有完善和有效的开展，一方面浪费了前期的推广效果和影响力，没有蓄水客户，市场推广力小；另一方面被周边竞争对手强占了先机。 竞争威胁：目前本项目最大的竞争对手为同片区的“宝润广场”“锦宏花园”“神农时代广场”等的商业项目。????对策（如何放大优势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：★ 突出市场的地理位置：以万年的“新中心区黄金商圈的商业制高点， 万年CBD”来提升市场的商业价值；★ 突出市场的规模环境：以“新中心区专业市场购物街”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模；★ 突出市场的交通优势：以“政府门前，新中心商业黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；★ 在工商、税务等方面尽可能的争取政府更多的支持。争取让市政府以公告形式书面发布对市场的支持；★ 加快工程进度： 树立商业街开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；★ 合理的业态定位和经营分区；★ 制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑； ★ 不给予竞争对手反击机会，达到快速招商的目的；★ 制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。二、项目定位1、市场经营业态定位?总用地面积11806.75 M2 ，建筑总面积为28283.5 M2，地上最高为13层，就万年目前的市场状况，为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们建议本市场定位为一个多种业态并存的综合性商业街。 项目商业业态按二个区域划分如下： A区（一层）定位：古玩字画、工艺美术、精品烟酒行、花鸟行 B区（二、三层）定位为：数码城（手机、电脑、摄像机等数码产品） 注：酒店、咖啡厅作为招商储备项目，有整栋招商条件者优先 2、招商对象定位?? 本市场的招商对象将以万年县城为主，万年周边富裕乡镇为辅，辐射范围可以到余干、鄱阳、景德镇，点对点招商可以在南昌数码城展开。3、市场经营档次定位 就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。 但通过市场调查，我们发现目前万年人口以农业人口为主，市民收入偏低，商业水平比较落后，市场上经营的商品以中低档商品为主，即使在商业最为繁华的正大街，也是以中档商品为主，高档商品很少